Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Взыскание неустойки с застройщика за просрочку передачи квартиры через арбитражный суд

Содержание

Некоторые нюансы подачи искового заявления по взысканию неустойки и потребительского штрафа в арбитраж

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязан передать объект строительства дольщику в срок, указанный в договоре. При этом срок передачи является существенным условием договора участия в долевом строительстве, отсутствие срока в договоре влечет признание такого договора незаключенным. Иными словами, Росреестр откажет в регистрации договора участия в долевом строительстве, в котором отсутствует срок передачи.

Таким образом, срок в долевом строительстве является очень важным параметром, поэтому законодатель устанавливает также ответственность застройщика за его нарушение. Важно учитывать, что норма Закона № 214, устанавливающая размер неустойки за просрочку по договору долевого строительства, является императивной, иными словами, застройщик не может изменить размер ответственности договором.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdeven-GB

Неустойка по долевому строительству различается для физических и юридических лиц.

Для физических лицнеустойка по ДДУ составляет 1/150 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены ДДУ за каждый день просрочки.

Для юридических лицнеустойка по ДДУ составляет 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены ДДУ за каждый день просрочки.

Неустойка за просрочку по ДДУ = Размер неустойки x Количество дней просрочки

Рассчитайте неустойку за просрочку сдачи квартиры по ДДУ онлайн на калькуляторе по ссылке.

Часто дольщики задают вопрос: “Как посчитать неустойку за просрочку сдачи дома?”. Отвечая на этот вопрос, мы выделили 4 важных аспекта, на которые стоит обратить внимание дольщику.

1. При расчете неустойки учитывается цена объекта по ДДУ, а не цена по договору уступки

Если дольщик приобрел недвижимость не у застройщика по ДДУ, а третьих лиц по договору уступки права требования (включая случаи покупки у аффилированных с застройщиком лиц), то для расчета неустойки дольщик должен иметь копию первоначального ДДУ (между застройщиком и продавцом)

Соответственно при расчете размера неустойки дольщик использует стоимость объекта недвижимости, указанную в первоначальном договоре уступки.

Стоимость объекта недвижимости  ≠ стоимость уступаемых прав.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrighten-GB

Застройщик несет ответственность в пределах стоимости объекта, указанной в первоначальном ДДУ, который подписывал застройщик. Это относится и к случаям расчет неустойки за просрочку по ДДУ и случаям расторжения ДДУ (в противном случае дольщик мог бы уступать другому лицу по завышенной стоимости объект и новый дольщик требовал бы с застройщика сумму денег, которую застройщик не получал).

Данный аспект важно дольщикам учитывать при покупке недвижимости (если застройщик продает объекты ДДУ не напрямую, а через посредников по договору уступки, цена в первоначальном договоре и договоре уступки значительно отличается, то это свидетельствует о серьезных рисках покупки недвижимости, так как а) в случае расторжения ДДУ дольщик будет требовать только цены по ДДУ, а не всей уплаченной суммы б) деньги за объекты недвижимости получает не застройщик, а посредник, а при расторжении договора дольщик будете взыскивать деньги именно с застройщика, который может оказаться неплатежеспособным). Подробнее о рисках покупки квартиры по договору уступки читайте здесь.

2. Важно правильно рассчитать период просрочки строительства по ДДУ, допущенной застройщиком

Для верного расчета неустойки дольщик должен правильно рассчитать просрочку застройщика.

а) при расчете неустойки по ДДУ учитывается срок передачи объекта ДДУ, а не срок сдачи дома.

В ДДУ застройщик указывает 2 срока – срок сдачи дома в эксплуатацию и срок передачи дольщику объекта по акту после ввода дома в эксплуатацию. Второй срок обычно отличается на несколько месяцев. И именно он учитывается при расчете периода просрочки по ДДУ. Просрочка по долевому строительству начинает течь со дня, следующего за днем окончания срока передачи объекта по ДДУ.

б) дата подписания акта приема-передачи включается в период просрочки.

  • Срок передачи квартиры по ДДУ – не позднее 29.01.2018 года. Квартира передана 27.04.2018 года.

  • Как правильно посчитать просрочку застройщику?

  • Просрочка застройщика составила 88 дней с 30.01.2018 по 27.04.2018 включительно.

3. Ставка рефинансирования с 01.01.2016 года приравнена к ключевой ставке. При этом с 01.01.2016 она менялась довольно часто. Поэтому дольщику важно определить, какую ставку рефинансирования использовать.

На самом деле на практике бытуют 3 разных позиции юристов, в том числе судей, относительно ответа на вопрос: Какую ставку рефинансирования учитывать при расчете неустойки по ДДУ, если в период просрочки ставка менялась.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsen-GB

Мнение 1

Ставка рефинансирования определяется на день подписания акта приема-передачи (дату подачи иска в суд).

Мнение 2

Ставка рефинансирования определяется на день окончания срока передачи, указанный в ДДУ.

Мнение 3

Ставку рефинансирования нужно определять на каждый период ее действия, входящий в период просрочки.

Каждый вариант расчета неустойки по ДДУ имеет свое юридическое обоснование, которое может применять дольщик. Поэтому дольщик может выбрать метод расчета, который позволяет взыскать с застройщика больший размер неустойки, и представить соответствующее обоснование. Вы можете прочитать юридическое обоснование каждого метода расчета, а также рассчитать неустойку за просрочку передачи квартиры (помним, что неустойка за просрочку сдачи дома не уплачивается) по любому из данных вариантов на удобном онлайн-калькуляторе неустойки по ДДУ здесь.

4. Дольщику важно учесть, что суд вправе снижать размер неустойки и штрафа на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

О снижении неустойки судом, а также о том, как его избежать, читайте в статье “Применение ст. 333 ГК РФ судами при взыскании неустойки по ДДУ”.

Взыскание неустойки с застройщика за просрочку передачи квартиры через арбитражный суд

5. Дольщик должен знать, что застройщик освобождается от выплаты неустойки, если он выполнил свои обязательства в срок, но передача квартиры не состоялась по вине самого дольщика (дольщик уклонился от подписания передаточного акта). Закон защищает дольщика от произвола дольщиков, намеренно затягивающих сроки передачи с целью взыскать неустойку в большем размере.

Если застройщик направил в срок, указанный в договоре для передачи объекта, уведомление дольщику о необходимости принять квартиру или иной объект, а дольщик не явился на приемку или уклонился от подписания акта, то застройщик освобождается от ответственности за просрочку передачи, так как просрочка передачи произошла по вине дольщика, иными словами, если застройщик представит в суд подтверждение направления уведомления о передаче дольщику в установленный срок, то суд может отказать в удовлетворении требований. Как избежать отказа суда при взыскании неустойки? Как не стать “уклонистом” по Закону № 214? Об этом мы написали статью, читайте ее по ссылке.

Важно не только правильно посчитать неустойку за просрочку сдачи квартиры, но и ее взыскать. Рассмотрим порядок взыскания неустойки за просрочку передачи квартиры по ДДУ.

1. Досудебный порядок урегулирования спора

Несмотря на то, что соблюдение претензионного порядка по делам о взыскании неустойки с застройщика не является обязательным, мы все-таки рекомендуем до подачи иска в суд обратиться к застройщику с претензией о выплате неустойки. Во-первых, направление претензии поможет избежать необоснованного отказа суда во взыскании штрафа по Закону о защите прав потребителей за отказ в добровольном порядке исполнить требования дольщика (такой отказ можно обжаловать во второй инстанции, есть положительная практика на этот счет, но чтобы не терять время на обжалование, которое длится более претензионного срока, лучше перестраховаться).

2. Взыскание неустойки за просрочку по ДДУ в суде

Взыскание неустойки с застройщика за просрочку передачи квартиры через арбитражный суд

В случае невыплаты застройщиком неустойки в досудебном порядке для взыскания неустойки дольщик должен обратиться в суд с исковым заявлением.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

а) определить подведомственность и подсудность дела.

Физические лица, которые приобрели объект недвижимости для личных целей, должны обратиться в суд общей юрисдикции. О вариантах подсудности дел о взыскании неустойки с застройщика за просрочку в суде общей юрисдикции читайте в статье “Подсудность дел о взыскании неустойки по ДДУ”.

Юридические лица, индивидуальные предприниматели для взыскания неустойки должны обратиться в арбитражный суд по месту нахождения застройщика. Зачастую в арбитражном суде практика по взысканию неустойки по ДДУ лучше (неустойка снижается меньше судом), поэтому дольщики-физические лица уступают свои права требования юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям, которые в свою очередь обращаются в арбитражный суд.

б) определить цену иска и размер госпошлины, если она подлежит уплате.

Дольщик в суде общей юрисдикции может взыскать:

  1. неустойку за просрочку передачи объекта по договору долевого участия (размер определяем по формуле, описанной выше)

  2. компенсацию морального вреда (заявляется в любом размере, окончательный размер определяет суд)

  3. судебные расходы (оплаченные расходы на оплату юридических услуг, расходы на оплату нотариального тарифа за удостоверение доверенности)

  4. штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы.

Юридические лица и ИП в арбитражном суде не могут заявить требования о компенсации морального вреда, кроме того, вопрос взыскания штрафа является спорным (об этом по ссылке, указанной выше)

В цену иска для расчета госпошлины из указанных требований включается только сумма неустойки.

  1. Договор цессии между дольщиком (цедентом) и третьим лицом (цессионарием) может быть заключён в любое время на протяжении периода действия договора участия в долевом строительства, а также после подписания акта приёма-передачи квартиры и прекращения действия ДДУ, при наличии у участника долевого строительства прав требования неустойки за просрочку передачи квартиры и потребительского штрафа.
  2. Никаких согласований со строительной организацией по вопросу переуступки права требования неустойки за просрочку передачи квартиры и 50% штрафа по ЗоЗПП не требуется (в соответствии с ч. 2 ст. 382 ГК РФ), если иные условия не установлены самим ДДУ.
  3. Необходимо надлежащим образом уведомить застройщика (должника) о смене кредитора по обязательствам и заключении договора цессии между дольщиком и третьим лицом (в соответствии со ст. 385 ГК РФ).
  4. Участник долевого строительства должен иметь документальное подтверждение прав, которые он передаёт цессионарию. Дольщику необходимо передать юридическому лицу или ИП нотариально заверенную копию ДДУ и претензии застройщику о досудебной выплате неустойки и штрафа, ответы на претензии (при наличии), а также чеки и описи, подтверждающие почтовые отправления.
  5. Важно отметить, что дольщик, по договору уступки прав требования, передаёт новому кредитору (третьему лицу) только права требования неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства и 50% штрафа за отказ застройщика от урегулирования спора в досудебном порядке. Право требования передачи объекта долевого строительства при этом остаётся у дольщика и не передаётся цессионарию.

  6. Задать вопрос

    Расчёт суммы исковых требований к застройщику при взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры и потребительского штрафа через арбитраж

    1) В соответствии с ч. 2 ст. 6 № 214-ФЗ в случае если застройщик допустил нарушение установленного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, то у застройщика возникает обязанность выплаты неустойки дольщику – физическому лицу в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

    На основании Указания Банка России от 11.12.2015 № 3894-У “О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России” с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

    Значения ключевой ставки в зависимости от периода начисления неустойки:

    Период начисления неустойки: Ключевая ставка ЦБ РФ:
    по 31.12.2015 8,25 %
    с 01.01.2016 по 13.06.2016 11 %
    с 14.06.2016 по 18.09.2016 10,5 %
    с 19.09.2016 по 26.03.2017 10 %
    с 27.03.2017 по 01.05.2017 9,75 %
    с 02.05.2017 по 18.06.2017 9,25 %
    с 19.06.2017 по 17.09.2017 9 %
    с 18.09.2017 по 29.10.2017 8,5 %
    с 30.10.2017 по 17.12.2017 8,25 %
    с 18.12.2017 по 11.02.2018 7,75 %
    с 12.02.2018 по 25.03.2018 7,5 %
    с 26.03.2018 по 16.09.2018 7,25 %
    с 17.09.2018 по 16.12.2018 7,5 %
    с 17.12.2018 по 16.06.2019 7,75 %
    с 17.06.2019 по 28.07.2019 7,5 %
    с 29.07.2019 по 08.09.2019 7,25 %
    с 09.09.2019 по 27.10.2019 7 %
    с 28.10.2019 по настоящее время 6,5 %

    Формула расчёта неустойки за просрочку передачи застройщиков квартиры дольщику:

    Неустойка = Цена договора * Кол-во дней просрочки * (Ставка рефинансирования ЦБ РФ / 100) * (1 / 150)


    2) На основании ч. 6 ст. 13 ЗоЗПП при отказе застройщика от выплаты неустойки участнику долевого строительства в добровольном порядке, суд взыскивает в пользу дольщика штраф в размере 50% от итоговой присужденной суммы.

    Формула расчёта потребительского штрафа:

    Потребительский штраф = (Неустойка Компенсация морального вреда) * 50%


    Пример расчёта цены иска к застройщику при взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры и потребительского штрафа через арбитражный суд по договору цессии:

    Вводные данные:

    Цена договора, руб.: Дата передачи квартиры по договору: Дата фактической передачи квартиры: Количество дней просрочки:
    4 500 000 25.03.2016 18.05.2017 419

    Расчёт суммы, подлежащей взысканию с ответчика:

    1 Период начисления неустойки: Ключевая ставка в периоде: Кол-во дней просрочки в периоде:
    с 25.03.2016 по 13.06.2016 11% 81
    Неустойка за период:
    4 500 000 * 81 * (11% / 100) * (1 / 150) = 267 300 руб. 00 коп.
    2 Период начисления неустойки: Ключевая ставка в периоде: Кол-во дней просрочки в периоде:
    с 14.06.2016 по 18.09.2016 10,5% 97
    Неустойка за период:
    4 500 000 * 97 * (10,5% / 100) * (1 / 150) = 305 550 руб. 00 коп.
    3 Период начисления неустойки: Ключевая ставка в периоде: Кол-во дней просрочки в периоде:
    с 19.09.2016 по 26.03.2017 10% 189
    Неустойка за период:
    4 500 000 * 189 * (10% / 100) * (1 / 150) = 567 000 руб. 00 коп.
    4 Период начисления неустойки: Ключевая ставка в периоде: Кол-во дней просрочки в периоде:
    с 27.03.2017 по 01.05.2017 9,75% 36
    Неустойка за период:
    4 500 000 * 36 * (9,75% / 100) * (1 / 150) = 105 300 руб. 00 коп.
    5 Период начисления неустойки: Ключевая ставка в периоде: Кол-во дней просрочки в периоде:
    с 02.05.2017 до 18.05.2017 9,25% 16
    Неустойка за период:
    4 500 000 * 16 * (9,25% / 100) * (1 / 150) = 44 400 руб. 00 коп.
    6 Итого неустойка за все периоды просрочки ко взысканию:
    267 300 305 550 567 000 105 300 44 400 = 1 289 550 руб. 00 коп.
    7 Потребительский штраф:
    1 289 550 руб. 00 коп. * 50% = 644 775 руб. 00 коп.
    8 Итоговая сумма иска ко взысканию через арбитраж:
    1 289 550 руб. 00 коп. 644 775 руб. 00 коп. = 1 934 325 руб. 00 коп.

    Не смотря на полученный результат расчёта, взыскание неустойки сопряжено с рядом проблем, существенно осложняющих получение положенных по закону дольщику денег.


    Алгоритм взыскания неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства и штрафа по ЗоЗПП через арбитражный суд

    Обращаем внимание на то, что указанный алгоритм является примером. Алгоритм отличается в зависимости от ситуации и ряда нюансов.

    1. Участник долевого строительства направляет застройщику претензию с требованием о выплате неустойки за просрочку передачи застройщиком объекта долевого строительства на основании ч. 2 ст. 6 № 214-ФЗ в досудебном порядке, ссылаясь на положения п. 5 ст. 13 ЗоЗПП. Письмо с претензией должно быть направлено на юридический адрес застройщика заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.

      Необходимо сохранить чеки и второй экземпляр описи для предъявления в суде поскольку отправка факт отправки данного письма является основанием для возникновения права требования у дольщика по взысканию с застройщика 50% потребительского штрафа за отказ от удовлетворения требования потребителя в добровольном порядке (в соответствии с п. 6 ст. 13 ЗоЗПП).

      Застройщик должен прислать ответ на претензию дольщика в срок, установленный условиями договора участия в долевом строительстве. Если же ответа на претензии в ДДУ не установлен, то ответ должен поступить не позднее 30 дней с момента получения письма. Необходимо учесть время на почтовый пробег, которое можно определить

    2. Дольщик заключает договор цессии (уступки прав требования) с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем и передаёт ему права требования неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, а также потребительского штрафа по отношению к застройщику.
    3. Договор цессии регистрируется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. За регистрацию уступки права требования дольщик уплачивает государственную пошлину в размере 2 000 рублей в соответствии с положениями пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.
      Примечание: в настоящее время договор цессии не подлежит государственной регистрации на основании ч. 5 ст. 11 № 214-ФЗ.
    4. В соответствии со ст. 385 ГК РФ участник долевого строительства направляет застройщику уведомление о смене кредитора с копией договора цессии в качестве доказательства о переходе права требования неустойки и потребительского штрафа к юридическому лицу или ИП (цессионарию).
    5. Цессионарий обращается с исковым заявлением в арбитражный суд о взыскании неустойки за просрочку объекта долевого строительства, а также 50% потребительского штрафа за отказ застройщика от выплаты неустойки в добровольном порядке на основании заключенного с цедентом договора уступки прав требований.
    6. Дело рассматривается в арбитражном суде первой инстанции в течение 2-х месяцев с момента подачи иска. С большой вероятностью, застройщик подаст апелляционную жалобу (с целью затягивания вступления решения суда в законную силу) и дело будет отправлено на рассмотрение в арбитражный суд второй (апелляционной) инстанции. Этот процесс займёт ещё несколько месяцев. По завершению рассмотрения дела в апелляции решение суда вступает в законную силу.
    7. Цессионарий самостоятельно получает исполнительный лист в арбитражном суде и производит розыск расчётных счетов застройщика-должника, а затем предъявляет исполнительный лист ко взысканию в кредитные учреждения (банки), либо передаёт его в Федеральную службу судебных приставов.
    8. После получения денег цессионарием по исполнительному листу, в соответствии с условиями договора цессии, дольщику переводится оговоренная сумма, как правило, за вычетом расходов цессионария (таких как налоговые обязательства, государственная пошлина при подаче искового заявления и комиссии за переводы денежных средств в банках).

    Риски дольщика при взыскании неустойки и потребительского штрафа с застройщика по договору цессии

    Риски взыскания неустойки через арбитраж


    Неплатежеспособность застройщика


    Отказ в регистрации договора цессии


    Снижение неустойки по 333 ст. ГК РФ


    Завышение расходов цессионария


    Признание договора цессии недействительным


    Невыплата вознаграждения цеденту


    Банкротство застройщика


    Неприсуждение штрафа по ЗоЗПП

    Рассмотрим каждый из представленных на схеме рисков более подробно:

    • Неплатежеспособность застройщика, обусловленная тяжёлым финансовым положением, предбанкротным состоянием или умышленными действиями, направленными на сокрытие активов на которое может быть обращено взыскание – достаточно распространённое в юридической практике явление. Строительные компании, погрязшие в судебных разбирательствах с участниками долевого строительства и третьими лицами (поставщиками строительных материалов, ресурсоснабжающими организациями, районными администрациями и т.п.) предпринимают попытки уйти от предусмотренной законом ответственности самыми различными способами. Так, например, застройщик может постоянно открывать новые расчётные счета в кредитных организациях для минимизации своих финансовых потерь от взысканий. Профессиональные юридические компании производят проверку финансового положения застройщика перед заключением договора цессии и исходя из этого принимают решение о сотрудничестве с участником долевого строительства в части взыскания неустойки и штрафа через арбитражный суд.
    • Отказ в регистрации договора цессии Росреестром встречается даже тогда, когда все документы оформлены в соответствии с требованиями законодательства. Формулировки отказа могут быть самыми разнообразными. При этом у разных территориальных управлений Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии может быть своя позиция по одному и тому же вопросу. Вариант отказа в регистрации договора уступки прав требования исключать нельзя и следует быть готовым к оспариванию данного решения в судебном порядке. Минусом подобной «перспективы» как для цедента, так и для цессионария является потерянное время (как минимум 2-3 месяца), за которое застройщик может перестать платить по долгам и цессия станет бессмысленной. В некоторых случаях Росреестр может обоснованно отказать в регистрации договора цессии, в частности, когда в ней просто нет необходимости или допущены грубые ошибки в самом договоре уступки прав требования (однако это уже является поводом задуматься о юридической грамотности «помощника» в лице цессионария).
    • Снижением арбитражным судом взыскиваемой суммы неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, как правило, не происходит по причине того, что застройщик не может привести обоснованные доводы явной несоразмерности неустойки последствиям нарушенного обязательства. Однако в случае если размер взыскиваемой неустойки превышает сумму основного долга (то есть цену договора), равен ему, а также превышает двукратную учётную ставку Банка России, действующую на дни исполнения обязательства по выплате неустойки, суд может применить положения ст. 333 ГК РФ и уменьшить размер неустойки «соразмерно последствиям нарушенного обязательства». Неустойка также может быть уменьшена арбитражным судом при наличии обстоятельств, повлиявших на срыв сроков передачи квартир дольщикам, не зависящих от застройщика, при наличии фактов, свидетельствующих о добросовестности строительной организации. Например, если застройщик столкнулся с необоснованным приостановлением договора аренды земельного участка, заключённым им с районной администрацией и имеется решение суда, подтверждающее незаконность решения местных органов власти. В любом случае, размер неустойки, взысканной арбитражным судом в пользу цессионария, будет выше, чем размер неустойки, присужденной судом общей юрисдикции дольщику.
    • Завышение расходов, фактически понесённых по делу цессионарием, практикуется с целью уменьшения вознаграждения, подлежащему выплате цеденту (дольщику) по условиям договора уступки прав требования на взыскание неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства и потребительского штрафа. Некоторые юридические конторы могут идти на хитрость и включать в договор условия выплаты вознаграждения за минусом своих расходов (например, на услуги юриста, проверку застройщика), которые могут быть оформлены с дочерними организациями и представлять значительные суммы. По этой причине, дольщику необходимо внимательно изучать условия подписываемого с юридической компанией договора и заранее обсуждать и ограничивать сумму возможных расходов, которые может понести цессионарий в рамках взыскания по делу. При этом, включение в договор цессии условий по выплате вознаграждения цеденту из итоговой взысканной суммы за вычетом расходов цессионария по налоговым обязательствам и государственной пошлины считается нормальной практикой.
    • Признание договора цессии, заключённого между дольщиком и юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем недействительным возможно в случае его неправильного составления (содержание договора должно отвечать требованиям, предъявляемым ГК РФ к таким документам) и регистрации (договор уступки прав требования должен быть зарегистрирован в Росреестре, если квартира ещё не передана дольщику), а также в случае нарушения положений действующего законодательства, в том числе – по основному договору. Так, отсутствие документального подтверждения направления застройщику требований о выплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства в добровольном порядке лишает цедента, а, следовательно, и цессионария права требования потребительского штрафа с застройщика.

      Если уступка прав требования состоялась уже после подписания передаточного акта, то юристы застройщиков, как правило, пытаются оспорить действительность договора цессии, ссылаясь, на положения ч. 2 ст. 11 № 214-ФЗ, согласно которой:

      Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

      Однако арбитражные суды отклоняют этот довод, ввиду того, что по договору цессии не уступаются права по договору участия в долевом строительстве, а уступаются права требования неустойки и потребительского штрафа, что не противоречит общим принципам статей 382, 393, 421 ГК РФ.

      Неустойка носит дополнительный характер по отношению к основному обязательству, но при этом является самостоятельным гражданско-правовым обязательством. Обязательство по уплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства не прекращается фактической передачей квартиры.

    • Невыплата вознаграждения цеденту вполне вероятна при сотрудничестве с недобросовестными юридическими конторами, которые, как правило, исчезают через непродолжительное время, обманув не один десяток граждан. Возможны варианты, когда в самом договоре цессии прописаны условия (обстоятельства), позволяющие цессионарию не выплачивать вознаграждение цеденту. При выборе юридической компании следует уделять особое внимание её репутации, сроку существования на рынке, условиям договора цессии и реальным отзывам клиентов, которые можно найти на специализированных сайтах с отзывами или в социальных сетях.

      Необходимо принять во внимание тот факт, что в рамках взыскания денежных средств с ответчика юридическим лицом или ИП по договору цессии, деньги поступают на расчётный счёт цессионария, а не цедента (дольщика).

    • Банкротство застройщика делает получение присужденных судами неустоек за просрочку передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства практически невозможным. А для дольщиков, которые ещё не получили и/или не приняли от девелопера квартиры банкротство строительной компании может стать настоящей трагедией, поскольку велик риск того, что они могут лишиться и квартир и вложенных в них денежных средств. Дольщики с правом требования неустойки являются кредиторами третьей очереди, до которой, на практике, эта самая очередь никогда не доходит. По этой причине, при введении процедуры наблюдения в отношении застройщика на получение каких-либо денежных средств рассчитывать не стоит.
    • Неприсуждение штрафа по ЗоЗПП возможно по причине того, что сложившаяся судебная практика по данному вопросу противоречива. Некоторые арбитражные суды, при вынесении решений в отказе взыскания потребительского штрафа в пользу цессионария, нередко ссылаются на п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 г. № 58 г. Москва “О применении судами законодательства об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств”, согласно которому потребительский штраф неразрывно связан с личностью потребителя и потому не может быть передан в порядке цессии юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю. В результате этого возникает юридический казус, поскольку потребительский штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 ЗоЗПП фактически «исчезает» и не может быть взыскан не в пользу цессионария, не в пользу цедента.

      В то же время, другие арбитражные суды придерживаются иной позиции по данному вопросу и в своих решениях (например, по делу № А41-85107/17) поясняют, что законного запрета на передачу потребителем права требования штрафной неустойки, установленной п. 6 ст. 13 ЗоЗПП не имеется.

      Действующее законодательство не содержит запрета в отношении уступки права (требования) на уплату неустойку, в том числе установленной положения Закона о защите прав потребителей. Кроме того, нормы ЗоЗПП не содержат положений о возможности нарушения прав и интересов должника уступкой права (требования) неустойки, либо о существенном значении личности кредитора в данном обстоятельстве (абзац 9 пункта 17 Информационного письмо Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120).

      При этом закон о защите прав потребителей не содержит указания на наличие у права требования неустойки неразрывной связи с личностью кредитора, а также на невозможность уступки такого права.

      В связи с вышеизложенным, цессионарию, возможно, потребуется подавать апелляционную жалобу в вышестоящий суд, что сдвинет сроки взыскания на некоторое время.


    Примеры нашей работы в судах города Москвы и Московской области

    Обращайтесь к нам и взыщите с застройщика неустойку, штраф, все расходы и убытки по максимуму:

    Оставить заявку


    Дополнительные расходы участника долевого строительства при взыскании неустойки и штрафа через арбитраж

    • Государственная пошлина за регистрацию договора уступки прав требования в Росреестре – 350 рублей (в соответствии с пп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
    • Доверенность на представителя участника долевого строительства в суде и других организациях / учреждения (в среднем – 1500 рублей).
    • Платные выписки и справки, необходимые для совершения сделки (по тарифам организаций).
    • Ксерокопирование документов для судебного процесса (в среднем 10 рублей / страница).
    • Изготовление нотариально заверенных копий документов (от 50 рублей за страницу).
    • Компенсация государственной пошлины, рассчитанной на основании ст. 333.21 НК РФ, цессионарию при обращении в арбитражный суд (например, при цене иска от 1 000 001 рубля до 2 000 000 рублей размер государственной пошлины составит 23 000 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 1 000 000 рублей).

    Стоимость услуг по взысканию неустойки и потребительского штрафа через арбитражный суд

    Взыскание неустойки через арбитражный суд путём уступки прав требования долга цессионарию (юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю) предоставляет дольщику возможность получить неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства, а также потребительский штраф в гораздо большем размере, чем при обращении с иском в суде общей юрисдикции. Обращайтесь к нам и мы взыщем для вас неустойку и штраф в максимальном размере!

    Простая, честная и выгодная схема сотрудничества с нами:

    • Предоплата наших услуг составляет 0 рублей, то есть полностью отсутствует.
    • Мы получаем вознаграждение только после получения вами присужденных денежных средств.
    • Вы ничем не рискуете, если мы не взыщем деньги с застройщика – вы нам ничего не должны.
    • Дольщик оплачивает только судебные расходы, связанные с подготовкой и рассмотрением дела.
    Наименование услуги: Стоимость услуги:
    1 Взыскание с застройщика неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства и 50% потребительского штрафа за отказ от удовлетворения требования потребителя через арбитражный суд (с низким риском снижения суммы на основании ст. 333 ГК РФ) от 15% от итоговой взысканной суммы, но не менее 25 000 рублей компенсация расходов(в зависимости от сложности дела)
    2 Взыскание с застройщика неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства и 50% потребительского штрафа за отказ от удовлетворения требования потребителя через суд общей юрисдикции (с риском их снижения на основании ст. 333 ГК РФ) от 10% от итоговой взысканной суммы, но не менее 20 000 рублей(в зависимости от сложности дела)
    3 Первичная юридическая консультация по вопросу взыскания неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства и потребительского штрафа со строительной компании Бесплатно
    4 Досудебное урегулирование спора с застройщиком по вопросу выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры (включая составление соглашения об урегулировании спора) от 3 000 рублей
    5 Подготовка искового заявления и иных необходимых документов для обращения в суд по делам, связанным с защитой законных прав и интересов участников долевого строительства от 5 000 рублей
    6 Представление участника долевого строительства в судах первой и второй (апелляционной) инстанции по делам, связанным с защитой законных прав и интересов дольщиков Индивидуально (в зависимости от суда и сложности дела)
    7 Оценка финансового состояния застройщика на основании открытых и закрытых источников с предоставлением развёрнутого отчёта от 8 000 рублей
    8 Получение копии решения суда / исполнительного листа по делам, связанным с защитой прав и интересов участников долевого строительства Индивидуально (в зависимости от суда)
    9 Представление дольщика-взыскателя в Федеральной службе судебных приставов (по месту нахождения ответчика) от 10 000 рублей
    10 Розыск расчётных счетов и имущества должника для обращения взыскания в максимально сжатые сроки (от 1 рабочего дня) от 5 000 рублей
    Возможность оказания иных юридических услуг, связанных с защитой дольщиков, пожалуйста уточняйте по нашим контактам.

    По факту получения взысканной суммы цессионарием (нашим юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем), дольщик получает вознаграждение в размере, установленном условиями договора цессии на свой расчётный счёт в банке.


    Возможно вас заинтересуют наши услуги:

    Сопровождение сделок с недвижимостью

    Гарантия успешной покупки квартиры в новостройке, минимизация рисков и надёжная защита от возможного мошенничества.

    Взыскание неустойки с застройщика в СОЮ

    А также 50% потребительского штрафа, компенсация морального вреда, возмещение расходов и убытков дольщика.

    Сопровождение сделки по переуступке ДДУ

    Минимизация рисков покупателей и продавцов первичной недвижимости, всесторонняя проверка объекта недвижимости.

    Признание права собственности

    На объекты завершённого и незавершённого долевого строительства при проблемах с застройщиком в судебном порядке.

Риски взыскания неустойки через арбитраж


Неплатежеспособность застройщика


Отказ в регистрации договора цессии


Снижение неустойки по 333 ст. ГК РФ


Завышение расходов цессионария


Признание договора цессии недействительным


Невыплата вознаграждения цеденту


Банкротство застройщика


Неприсуждение штрафа по ЗоЗПП

Оформление переуступки права требования неустойки за просрочку передачи квартиры и штрафа по ЗоЗПП

Однако в некоторых случаях, государственная регистрация договора цессии не требуется (например, когда права на взыскание долга передаются дольщиком третьему лицу после подписания акта приёма-передачи объекта долевого строительства) поскольку обязательства по ДДУ исполнены и он прекратил своё действие. Однако в этом случае, рекомендуется заверить договор цессии нотариально.

Существует некоторая вероятность, что Росреестр откажет в регистрации договора цессии, мотивируя свои действия разнообразными доводами, в связи с чем может потребоваться обжалование этого решения в суде, что сдвинет планируемые сроки взыскания неустойки и штрафа через арбитраж. Не смотря на это, конечный результат в виде присужденной денежной суммы, оправдает ожидания, как цессионария, так и цедента.

В договоре цессии помимо прав и обязанностей сторон должен быть чётко прописан порядок расчётов между цессионарием и цедентом, а также размер вознаграждения цедента за уступку права требования долга цессионарию. Обычно, в подобные договора цессии включается условие о том, что вознаграждение цеденту выплачивается от итоговой взысканной суммы за минусом расходов цессионария в виде налоговых обязательств, оплаты государственной пошлины, комиссий за банковские переводы денежных средств.

На основании Указания Банка России от 11.12.2015 № 3894-У “О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России” с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

Период начисления неустойки: Ключевая ставка ЦБ РФ:
по 31.12.2015 8,25 %
с 01.01.2016 по 13.06.2016 11 %
с 14.06.2016 по 18.09.2016 10,5 %
с 19.09.2016 по 26.03.2017 10 %
с 27.03.2017 по 01.05.2017 9,75 %
с 02.05.2017 по 18.06.2017 9,25 %
с 19.06.2017 по 17.09.2017 9 %
с 18.09.2017 по 29.10.2017 8,5 %
с 30.10.2017 по 17.12.2017 8,25 %
с 18.12.2017 по 11.02.2018 7,75 %
с 12.02.2018 по 25.03.2018 7,5 %
с 26.03.2018 по 16.09.2018 7,25 %
с 17.09.2018 по 16.12.2018 7,5 %
с 17.12.2018 по 16.06.2019 7,75 %
с 17.06.2019 по 28.07.2019 7,5 %
с 29.07.2019 по 08.09.2019 7,25 %
с 09.09.2019 по 27.10.2019 7 %
с 28.10.2019 по настоящее время 6,5 %

Неустойка = Цена договора * Кол-во дней просрочки * (Ставка рефинансирования ЦБ РФ / 100) * (1 / 150)

2) На основании ч. 6 ст. 13 ЗоЗПП при отказе застройщика от выплаты неустойки участнику долевого строительства в добровольном порядке, суд взыскивает в пользу дольщика штраф в размере 50% от итоговой присужденной суммы.

Потребительский штраф = (Неустойка Компенсация морального вреда) * 50%

Вводные данные:

Цена договора, руб.: Дата передачи квартиры по договору: Дата фактической передачи квартиры: Количество дней просрочки:
4 500 000 25.03.2016 18.05.2017 419

Расчёт суммы, подлежащей взысканию с ответчика:

1 Период начисления неустойки: Ключевая ставка в периоде: Кол-во дней просрочки в периоде:
с 25.03.2016 по 13.06.2016 11% 81
Неустойка за период:
4 500 000 * 81 * (11% / 100) * (1 / 150) = 267 300 руб. 00 коп.
2 Период начисления неустойки: Ключевая ставка в периоде: Кол-во дней просрочки в периоде:
с 14.06.2016 по 18.09.2016 10,5% 97
Неустойка за период:
4 500 000 * 97 * (10,5% / 100) * (1 / 150) = 305 550 руб. 00 коп.
3 Период начисления неустойки: Ключевая ставка в периоде: Кол-во дней просрочки в периоде:
с 19.09.2016 по 26.03.2017 10% 189
Неустойка за период:
4 500 000 * 189 * (10% / 100) * (1 / 150) = 567 000 руб. 00 коп.
4 Период начисления неустойки: Ключевая ставка в периоде: Кол-во дней просрочки в периоде:
с 27.03.2017 по 01.05.2017 9,75% 36
Неустойка за период:
4 500 000 * 36 * (9,75% / 100) * (1 / 150) = 105 300 руб. 00 коп.
5 Период начисления неустойки: Ключевая ставка в периоде: Кол-во дней просрочки в периоде:
с 02.05.2017 до 18.05.2017 9,25% 16
Неустойка за период:
4 500 000 * 16 * (9,25% / 100) * (1 / 150) = 44 400 руб. 00 коп.
6 Итого неустойка за все периоды просрочки ко взысканию:
267 300 305 550 567 000 105 300 44 400 = 1 289 550 руб. 00 коп.
7 Потребительский штраф:
1 289 550 руб. 00 коп. * 50% = 644 775 руб. 00 коп.
8 Итоговая сумма иска ко взысканию через арбитраж:
1 289 550 руб. 00 коп. 644 775 руб. 00 коп. = 1 934 325 руб. 00 коп.

Не смотря на полученный результат расчёта, взыскание неустойки сопряжено с рядом проблем, существенно осложняющих получение положенных по закону дольщику денег.

  1. Участник долевого строительства направляет застройщику претензию с требованием о выплате неустойки за просрочку передачи застройщиком объекта долевого строительства на основании ч. 2 ст. 6 № 214-ФЗ в досудебном порядке, ссылаясь на положения п. 5 ст. 13 ЗоЗПП. Письмо с претензией должно быть направлено на юридический адрес застройщика заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.

    Необходимо сохранить чеки и второй экземпляр описи для предъявления в суде поскольку отправка факт отправки данного письма является основанием для возникновения права требования у дольщика по взысканию с застройщика 50% потребительского штрафа за отказ от удовлетворения требования потребителя в добровольном порядке (в соответствии с п. 6 ст. 13 ЗоЗПП).

    Застройщик должен прислать ответ на претензию дольщика в срок, установленный условиями договора участия в долевом строительстве. Если же ответа на претензии в ДДУ не установлен, то ответ должен поступить не позднее 30 дней с момента получения письма. Необходимо учесть время на почтовый пробег, которое можно определить

  2. Дольщик заключает договор цессии (уступки прав требования) с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем и передаёт ему права требования неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, а также потребительского штрафа по отношению к застройщику.
  3. Договор цессии регистрируется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. За регистрацию уступки права требования дольщик уплачивает государственную пошлину в размере 2 000 рублей в соответствии с положениями пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.
    Примечание: в настоящее время договор цессии не подлежит государственной регистрации на основании ч. 5 ст. 11 № 214-ФЗ.
  4. В соответствии со ст. 385 ГК РФ участник долевого строительства направляет застройщику уведомление о смене кредитора с копией договора цессии в качестве доказательства о переходе права требования неустойки и потребительского штрафа к юридическому лицу или ИП (цессионарию).
  5. Цессионарий обращается с исковым заявлением в арбитражный суд о взыскании неустойки за просрочку объекта долевого строительства, а также 50% потребительского штрафа за отказ застройщика от выплаты неустойки в добровольном порядке на основании заключенного с цедентом договора уступки прав требований.
  6. Дело рассматривается в арбитражном суде первой инстанции в течение 2-х месяцев с момента подачи иска. С большой вероятностью, застройщик подаст апелляционную жалобу (с целью затягивания вступления решения суда в законную силу) и дело будет отправлено на рассмотрение в арбитражный суд второй (апелляционной) инстанции. Этот процесс займёт ещё несколько месяцев. По завершению рассмотрения дела в апелляции решение суда вступает в законную силу.
  7. Цессионарий самостоятельно получает исполнительный лист в арбитражном суде и производит розыск расчётных счетов застройщика-должника, а затем предъявляет исполнительный лист ко взысканию в кредитные учреждения (банки), либо передаёт его в Федеральную службу судебных приставов.
  8. После получения денег цессионарием по исполнительному листу, в соответствии с условиями договора цессии, дольщику переводится оговоренная сумма, как правило, за вычетом расходов цессионария (таких как налоговые обязательства, государственная пошлина при подаче искового заявления и комиссии за переводы денежных средств в банках).

При нарушении сроков передачи квартиры, установленных договором долевого участия (ДДУ), дольщик может направить претензию к застройщику.

Претензионный порядок

урегулирования споров не является обязательным пунктом при заключении ДДУ, так как Федеральный закон

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»

не регламентирует порядок его осуществления.

Исходя из судебной практики при разрешении таких споров, можно сказать, что суд может посчитать претензионный порядок установленным, если в договоре долевого участия конкретно определены требования к:

  • форме составления претензии;
  • порядку и срокам ее предъявления дольщиком, а также рассмотрения застройщиком.

Претензия составляется в письменной форме. Так, в ней следует указать:

  • наименования сторон;
  • обстоятельства, в связи с которыми возникло нарушение сроков (с выдержками из договора);
  • размер неустойки (с описанием ее расчета);
  • требования и сроки по уплате неустойки.

Если такое письмо составляется после подписания

акта приема-передачи

, то его копия также прикладывается к претензии. Благодаря чему будет видно нарушение сроков, указанных в договоре.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyen-GB

Претензия составляется в 2-х экземплярах, один из которых:

  • может быть передан застройщику под роспись на экземпляре дольщика;
  • либо направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Участнику долевого строительства необходимо сохранить свой экземпляр письма, так как в случае неуплаты застройщиком неустойки в добровольном порядке, он будет рассматриваться как доказательство в суде.

Такая ставка с

2016 года

приравнивается к

ключевой ставке

Центрального Банка РФ, которая с 19.09.2016

равна 10,00%

.

Начало периода просрочки исчисляется со дня, следующего за датой передачи жилого помещения, указанной в договоре, а конец — днем фактической передачи (по акту приема-передачи квартиры).

К примеру, если срок передачи квартиры по договору определен как «3 квартал 2016 года» (длится с 01.07.2016 по 30.09.2016), просрочка будет начинаться с 01.10.2016.

Расчет неустойки по договору долевого участия

  • Неплатежеспособность застройщика, обусловленная тяжёлым финансовым положением, предбанкротным состоянием или умышленными действиями, направленными на сокрытие активов на которое может быть обращено взыскание – достаточно распространённое в юридической практике явление. Строительные компании, погрязшие в судебных разбирательствах с участниками долевого строительства и третьими лицами (поставщиками строительных материалов, ресурсоснабжающими организациями, районными администрациями и т.п.) предпринимают попытки уйти от предусмотренной законом ответственности самыми различными способами. Так, например, застройщик может постоянно открывать новые расчётные счета в кредитных организациях для минимизации своих финансовых потерь от взысканий. Профессиональные юридические компании производят проверку финансового положения застройщика перед заключением договора цессии и исходя из этого принимают решение о сотрудничестве с участником долевого строительства в части взыскания неустойки и штрафа через арбитражный суд.
  • Отказ в регистрации договора цессии Росреестром встречается даже тогда, когда все документы оформлены в соответствии с требованиями законодательства. Формулировки отказа могут быть самыми разнообразными. При этом у разных территориальных управлений Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии может быть своя позиция по одному и тому же вопросу. Вариант отказа в регистрации договора уступки прав требования исключать нельзя и следует быть готовым к оспариванию данного решения в судебном порядке. Минусом подобной «перспективы» как для цедента, так и для цессионария является потерянное время (как минимум 2-3 месяца), за которое застройщик может перестать платить по долгам и цессия станет бессмысленной. В некоторых случаях Росреестр может обоснованно отказать в регистрации договора цессии, в частности, когда в ней просто нет необходимости или допущены грубые ошибки в самом договоре уступки прав требования (однако это уже является поводом задуматься о юридической грамотности «помощника» в лице цессионария).
  • Снижением арбитражным судом взыскиваемой суммы неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, как правило, не происходит по причине того, что застройщик не может привести обоснованные доводы явной несоразмерности неустойки последствиям нарушенного обязательства. Однако в случае если размер взыскиваемой неустойки превышает сумму основного долга (то есть цену договора), равен ему, а также превышает двукратную учётную ставку Банка России, действующую на дни исполнения обязательства по выплате неустойки, суд может применить положения ст. 333 ГК РФ и уменьшить размер неустойки «соразмерно последствиям нарушенного обязательства». Неустойка также может быть уменьшена арбитражным судом при наличии обстоятельств, повлиявших на срыв сроков передачи квартир дольщикам, не зависящих от застройщика, при наличии фактов, свидетельствующих о добросовестности строительной организации. Например, если застройщик столкнулся с необоснованным приостановлением договора аренды земельного участка, заключённым им с районной администрацией и имеется решение суда, подтверждающее незаконность решения местных органов власти. В любом случае, размер неустойки, взысканной арбитражным судом в пользу цессионария, будет выше, чем размер неустойки, присужденной судом общей юрисдикции дольщику.
  • Завышение расходов, фактически понесённых по делу цессионарием, практикуется с целью уменьшения вознаграждения, подлежащему выплате цеденту (дольщику) по условиям договора уступки прав требования на взыскание неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства и потребительского штрафа. Некоторые юридические конторы могут идти на хитрость и включать в договор условия выплаты вознаграждения за минусом своих расходов (например, на услуги юриста, проверку застройщика), которые могут быть оформлены с дочерними организациями и представлять значительные суммы. По этой причине, дольщику необходимо внимательно изучать условия подписываемого с юридической компанией договора и заранее обсуждать и ограничивать сумму возможных расходов, которые может понести цессионарий в рамках взыскания по делу. При этом, включение в договор цессии условий по выплате вознаграждения цеденту из итоговой взысканной суммы за вычетом расходов цессионария по налоговым обязательствам и государственной пошлины считается нормальной практикой.
  • Признание договора цессии, заключённого между дольщиком и юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем недействительным возможно в случае его неправильного составления (содержание договора должно отвечать требованиям, предъявляемым ГК РФ к таким документам) и регистрации (договор уступки прав требования должен быть зарегистрирован в Росреестре, если квартира ещё не передана дольщику), а также в случае нарушения положений действующего законодательства, в том числе – по основному договору. Так, отсутствие документального подтверждения направления застройщику требований о выплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства в добровольном порядке лишает цедента, а, следовательно, и цессионария права требования потребительского штрафа с застройщика.

    Если уступка прав требования состоялась уже после подписания передаточного акта, то юристы застройщиков, как правило, пытаются оспорить действительность договора цессии, ссылаясь, на положения ч. 2 ст. 11 № 214-ФЗ, согласно которой:

    Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

    Однако арбитражные суды отклоняют этот довод, ввиду того, что по договору цессии не уступаются права по договору участия в долевом строительстве, а уступаются права требования неустойки и потребительского штрафа, что не противоречит общим принципам статей 382, 393, 421 ГК РФ.

    Неустойка носит дополнительный характер по отношению к основному обязательству, но при этом является самостоятельным гражданско-правовым обязательством. Обязательство по уплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства не прекращается фактической передачей квартиры.

  • Невыплата вознаграждения цеденту вполне вероятна при сотрудничестве с недобросовестными юридическими конторами, которые, как правило, исчезают через непродолжительное время, обманув не один десяток граждан. Возможны варианты, когда в самом договоре цессии прописаны условия (обстоятельства), позволяющие цессионарию не выплачивать вознаграждение цеденту. При выборе юридической компании следует уделять особое внимание её репутации, сроку существования на рынке, условиям договора цессии и реальным отзывам клиентов, которые можно найти на специализированных сайтах с отзывами или в социальных сетях.

    Необходимо принять во внимание тот факт, что в рамках взыскания денежных средств с ответчика юридическим лицом или ИП по договору цессии, деньги поступают на расчётный счёт цессионария, а не цедента (дольщика).

  • Банкротство застройщика делает получение присужденных судами неустоек за просрочку передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства практически невозможным. А для дольщиков, которые ещё не получили и/или не приняли от девелопера квартиры банкротство строительной компании может стать настоящей трагедией, поскольку велик риск того, что они могут лишиться и квартир и вложенных в них денежных средств. Дольщики с правом требования неустойки являются кредиторами третьей очереди, до которой, на практике, эта самая очередь никогда не доходит. По этой причине, при введении процедуры наблюдения в отношении застройщика на получение каких-либо денежных средств рассчитывать не стоит.
  • Неприсуждение штрафа по ЗоЗПП возможно по причине того, что сложившаяся судебная практика по данному вопросу противоречива. Некоторые арбитражные суды, при вынесении решений в отказе взыскания потребительского штрафа в пользу цессионария, нередко ссылаются на п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 г. № 58 г. Москва “О применении судами законодательства об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств”, согласно которому потребительский штраф неразрывно связан с личностью потребителя и потому не может быть передан в порядке цессии юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю. В результате этого возникает юридический казус, поскольку потребительский штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 ЗоЗПП фактически «исчезает» и не может быть взыскан не в пользу цессионария, не в пользу цедента.

    В то же время, другие арбитражные суды придерживаются иной позиции по данному вопросу и в своих решениях (например, по делу № А41-85107/17) поясняют, что законного запрета на передачу потребителем права требования штрафной неустойки, установленной п. 6 ст. 13 ЗоЗПП не имеется.

    Действующее законодательство не содержит запрета в отношении уступки права (требования) на уплату неустойку, в том числе установленной положения Закона о защите прав потребителей. Кроме того, нормы ЗоЗПП не содержат положений о возможности нарушения прав и интересов должника уступкой права (требования) неустойки, либо о существенном значении личности кредитора в данном обстоятельстве (абзац 9 пункта 17 Информационного письмо Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120).

    При этом закон о защите прав потребителей не содержит указания на наличие у права требования неустойки неразрывной связи с личностью кредитора, а также на невозможность уступки такого права.

    В связи с вышеизложенным, цессионарию, возможно, потребуется подавать апелляционную жалобу в вышестоящий суд, что сдвинет сроки взыскания на некоторое время.

Обращайтесь к нам и взыщите с застройщика неустойку, штраф, все расходы и убытки по максимуму:

Оставить заявку

  • Государственная пошлина за регистрацию договора уступки прав требования в Росреестре – 350 рублей (в соответствии с пп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
  • Доверенность на представителя участника долевого строительства в суде и других организациях / учреждения (в среднем – 1500 рублей).
  • Платные выписки и справки, необходимые для совершения сделки (по тарифам организаций).
  • Ксерокопирование документов для судебного процесса (в среднем 10 рублей / страница).
  • Изготовление нотариально заверенных копий документов (от 50 рублей за страницу).
  • Компенсация государственной пошлины, рассчитанной на основании ст. 333.21 НК РФ, цессионарию при обращении в арбитражный суд (например, при цене иска от 1 000 001 рубля до 2 000 000 рублей размер государственной пошлины составит 23 000 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 1 000 000 рублей).
  • Предоплата наших услуг составляет 0 рублей, то есть полностью отсутствует.
  • Мы получаем вознаграждение только после получения вами присужденных денежных средств.
  • Вы ничем не рискуете, если мы не взыщем деньги с застройщика – вы нам ничего не должны.
  • Дольщик оплачивает только судебные расходы, связанные с подготовкой и рассмотрением дела.
Наименование услуги: Стоимость услуги:
1 Взыскание с застройщика неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства и 50% потребительского штрафа за отказ от удовлетворения требования потребителя через арбитражный суд (с низким риском снижения суммы на основании ст. 333 ГК РФ) от 15% от итоговой взысканной суммы, но не менее 25 000 рублей компенсация расходов(в зависимости от сложности дела)
2 Взыскание с застройщика неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства и 50% потребительского штрафа за отказ от удовлетворения требования потребителя через суд общей юрисдикции (с риском их снижения на основании ст. 333 ГК РФ) от 10% от итоговой взысканной суммы, но не менее 20 000 рублей(в зависимости от сложности дела)
3 Первичная юридическая консультация по вопросу взыскания неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства и потребительского штрафа со строительной компании Бесплатно
4 Досудебное урегулирование спора с застройщиком по вопросу выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры (включая составление соглашения об урегулировании спора) от 3 000 рублей
5 Подготовка искового заявления и иных необходимых документов для обращения в суд по делам, связанным с защитой законных прав и интересов участников долевого строительства от 5 000 рублей
6 Представление участника долевого строительства в судах первой и второй (апелляционной) инстанции по делам, связанным с защитой законных прав и интересов дольщиков Индивидуально (в зависимости от суда и сложности дела)
7 Оценка финансового состояния застройщика на основании открытых и закрытых источников с предоставлением развёрнутого отчёта от 8 000 рублей
8 Получение копии решения суда / исполнительного листа по делам, связанным с защитой прав и интересов участников долевого строительства Индивидуально (в зависимости от суда)
9 Представление дольщика-взыскателя в Федеральной службе судебных приставов (по месту нахождения ответчика) от 10 000 рублей
10 Розыск расчётных счетов и имущества должника для обращения взыскания в максимально сжатые сроки (от 1 рабочего дня) от 5 000 рублей
Возможность оказания иных юридических услуг, связанных с защитой дольщиков, пожалуйста уточняйте по нашим контактам.

Неустойка за просрочку по договору долевого участия: все, что нужно о ней знать

В соответствии с пунктами 1, 2, 3 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщики, сталкивающиеся с неизбежностью пропуска ими сроков завершения строительства, нередко направляют участникам договоров долевого участия в строительстве (далее – ДДУ) письмо-уведомление о переносе сроков строительства и предлагают подписать соглашение к ДДУ с новым сроком. Поэтому для обоснованности предъявления в будущем требований о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта ДДУ важно, чтобы дополнительных соглашений о переносе сроков сдачи объекта между сторонами ДДУ не заключалось.

Помимо этого, особое внимание необходимо уделять формулировкам пунктов акта приема-передачи объекта долевого строительства, так как по недосмотру или недопониманию участника ДДУ в акт могут быть включены пункты об отсутствии у участника ДДУ претензий по срокам передачи объекта, что, в свою очередь, ставит под сомнение обоснованность предъявления участником ДДУ в будущем требований о выплате ему застройщиком неустойки за просрочку передачи объекта ДДУ.

С 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату. Размер ключевой ставки является общедоступной информацией, доступ к которой можно получить, в том числе, в сети «Интернет».

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 “О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей”, применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Согласно п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 г., суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.

Поэтому при подготовке исковых требований о взыскании неустойки участнику ДДУ советуем заранее указывать об отсутствии исключительных обстоятельств, по которым ответчик допустил просрочку установленного договором срока передачи объекта долевого участия в строительстве, а также о том, что определенный ко взысканию размер неустойки является соразмерным и обоснованным, произведенным в соответствии с требованиями закона, а оснований для снижения размера заявленной ко взысканию суммы неустойки не усматривается.

https://www.youtube.com/watch?v=ytabouten-GB

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. В ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Добровольная выплата неустойки застройщиком

Для того, чтобы иметь возможность воспользоваться указанной нормой права и потребовать взыскания с застройщика штрафа, необходимо заранее, либо в срок, определенный ДДУ, либо не позднее, чем за месяц до предъявления иска в суд, обратиться к застройщику с претензией с требованием выплатить неустойку за просрочку передачи объекта по договору долевого участия в строительстве, указав, что в случае неудовлетворения требований потребителя в добровольном порядке участник ДДУ намерен воспользоваться правом о взыскании штрафа.

Так как законодательством о долевом строительстве срока для рассмотрения застройщиком претензии не установлено, то применяя положения Федерального закона «О защите прав потребителей» разумный срок для дачи письменного ответа участнику долевого строительства составляет 10 дней.

Помимо предложения уступить в размере неустойки в несколько раз, застройщик может предложить провести в квартире отделочные работы на определенную сумму. Но и в этом случае дольщик не получит тот размер неустойки, который было бы возможно взыскать при подаче искового заявления в суд, так как потраченная сумма обычно меньше требуемой.

Если застройщиком ответ на претензионное письмо не дан или он отказался от мирного разрешения возникшего спора, следует подать иск в суд.

Судебная практика взыскания неустойки с застройщика

Согласно судебной практике по взысканию неустойки с застройщика при нарушении сроков передачи, судом для вынесения решения устанавливаются:

  • размер выплаченных застройщику денежных средств;
  • наличие, причины возникновения просрочки и ее продолжительность;
  • размер неустойки и возмещения убытков.

В большинстве случаев исковые требования истцов удовлетворяются как полностью, так и частично.

Компенсация морального вреда при рассмотрении дела может быть снижена, при определении ее размера учитываются различные обстоятельства, причинившие неудобства дольщику:

  • длительное устранение недостатков объекта долевого строительства;
  • отказ застройщика в удовлетворении требований, указанных в претензии или смотровом листе.

Застройщик вправе принудить дольщика к заключению соглашения о переносе сроков передачи жилого помещения только при существенном изменении обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

На несоразмерность требуемой неустойки могут влиять:

  • цена договора;
  • длительность периода нарушения сроков;
  • исполнение обязательств застройщиком по принятию мер к сдаче многоквартирного дома;
  • последствия и убытки участника долевого строительства, возникшие вследствие просрочки передачи жилья и др.

В результате указанных обстоятельств размер взыскания может быть уменьшен.

На снижение размера неустойки не влияет тот факт, что ее выплата в полном размере может повлечь неблагоприятные последствия для третьих лиц, не участвующих в правоотношениях (других дольщиков).

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseen-GB

Застройщик не освобождается от уплаты неустойки при просрочке по вине недобросовестного субподрядчика.

6. Возмещение морального вреда

Статьей 12 ГПК РФ предусмотрена возможность защиты нарушенных гражданских прав путем компенсации морального вреда. В соответствии с п. 3 ст. 1099 ГК РФ компенсация морального вреда осуществляется независимо от подлежащего возмещению имущественного вреда. Нарушение прав потребителя в силу ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» влечет обязанность ответчика компенсировать истцу моральный вред.

Как установлено п. 2 ст. 1101 ГК РФ, критериями определения размера компенсации морального вреда являются характер причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степень вины причинителя вреда. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

При определении размера компенсации морального вреда, подлежащего взысканию в пользу истца, суд, руководствуясь положениями статей 151, 1101 Гражданского кодекса РФ, статьей 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 “О защите прав потребителей”, исходит из принципа разумности и справедливости, конкретных обстоятельств дела, характера возникшего спора.

Как правило, по указанной категории дел размер возможной к получению компенсации морального вреда крайне невелик, однако потребитель не лишен возможности к ее заявлению и обоснованию понесенного им морального вреда.

7. Подлежащая уплате за рассмотрение иска государственная пошлина

В соответствии со статьей 13 ФЗ РФ “О защите прав потребителей” штраф, подлежащий взысканию за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке, является мерой правовой ответственности, установленной законом в отношении изготовителя (исполнителя, продавца), поэтому не является денежным требованием, соответственно не должен включаться в суммы, которые определяют цену иска.

Размер компенсации морального вреда, о взыскании которого заявлено, как требование неимущественного характера в силу положений ст. 151 ГК РФ и ст. 15 Закона РФ “О защите прав потребителей”, а также требование потребителя о взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, не подлежат включению в цену иска. В данном случае требование о взыскании компенсации морального вреда и штрафа производны от основного имущественного требования.

Ст. 333.36 Налогового кодекса РФ устанавливает льготы по оплате государственной пошлины при обращении в суды общей юрисдикции. По смыслу ч. 2 указанной статьи от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, освобождаются истцы – по искам, связанным с нарушением прав потребителей.

Однако, такая льгота действует с учетом правил, установленных п. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ: при подаче в суды общей юрисдикции исковых заявлений имущественного характера плательщики, указанные в п. 2 ст. 333.36. Кодекса, освобождаются от уплаты государственной пошлины в случае, если цена иска не превышает 1 000 000 рублей.

Взыскание неустойки с застройщика за просрочку передачи квартиры через арбитражный суд

Как установлено пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ при подаче искового заявления имущественного характера при цене иска свыше 1 000 000, 00 рублей государственная пошлина уплачивается с следующем размере: 13 200 рублей плюс 0, 5 % суммы, превышающей 1 000 000, 00 руб.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера государственная пошлина уплачивается физическими лицами в размере 300, 00 (Триста) рублей 00 коп.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressen-GB

Таким образом, общий размер подлежащей уплате государственной пошлины = пошлина за требования имущественного характера, рассчитанная за превышение 1 млн. цены иска 300 руб. за требования неимущественного характера (например, в случае дополнительного заявления требования о компенсации морального вреда).

Предлагаем ознакомиться:  Взыскание по ссуде приставами в пределах разумного
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector