Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 938-90-13 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 467-82-01 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 162, бесплатно)

Как разменять неприватизированную квартиру?

В каких случаях обмен недопустим

Если квартира прошла процедуру приватизации, то она считается частной собственностью, а ее владелец может распоряжаться ею по своему усмотрению. Он может ее подарить, продать или обменять. В том случае, если квартира не приватизирована, ее собственником является муниципалитет. Поэтому любая операция, которая может выполняться с квартирой возможно только с согласия органов местного управления. Согласно Жилищного кодекса, существует ряд ситуаций, при которых обмен неприватизированной квартиры запрещается:

  • Наймодатель планирует изменить условия договора соцнайма, либо расторгнуть его. На расторжение договора соцнайма имеет право каждая из его сторон, обычно выселением жильцов из неприватизированных квартир занимается наймодатель. Расторгнуть договор муниципалитет может в следующих ситуациях: если задолженность по квартплате превысила 6 месяцев, если наниматель нанес повреждения имуществу наймодателя, если наниматель использовал квартиру не в тех целях, которые предусмотрены в договоре, если на нанимателя поступали жалобы от соседей, о том, что проживать совместно невозможно.
  • Одна из сторон обратилась в суд с протестом о праве на эксплуатацию квартиры, запланированной к обмену. Наниматель не вправе предоставлять жилье на обмен, пока не закончится судебное разбирательство. Наймодатель при этом не может дать согласие на размен. В этом случае необходимо дождаться окончания процесса и вынесения решения, которое уже обжаловать будет невозможно.
  • Для обмена предлагают помещение, которое признано непригодным для проживания, либо его готовят к сносу. В том случае, если собственник неприватизированного жилья планирует снести дом, провести в нем капремонт или переоборудовать его, то каждому нанимателю он обязан сообщить об этом и предложить переселение в другой дом. Помимо этого, размен неприватизированной квартиры в жилом доме будет невозможен, если этот дом признан непригодным на жизни, то есть ветхим или аварийным. Такие дома подлежат сносу, а все жильцы переселению.
  • Обмен с нанимателем, имеющим серьезные хронические заболевания. Законодательство запрещает обмен жилплощадью, если в ней будет проживать лицо, имеющее тяжелую форму хронического заболевания, например, туберкулез, эпилепсию, гангрены и других заболеваний, утвержденных в перечне.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓
Бесплатная юридическая консультация

Поскольку приватизированная квартира является частной собственностью, то ее владелец вправе делать с ней, что захочет, – подарить, продать, обменять. Но неприватизированная квартира – имущество муниципалитета, поэтому все операции с ней производятся с согласия органов управления.

Наниматели жилья должны знать, что в Жилищном кодексе РФ предусмотрен перечень ситуаций, когда обменивать неприватизированную квартиру запрещено.  Список насчитывает ограниченное количество обстоятельств.

1. Наймодатель намерен расторгнуть или изменить договор 

– накопившихся в течение полугода долгов,

– повреждений, нанесенных нанимателем,

Как разменять неприватизированную квартиру?

– наличия информации об использовании жилых помещений для иных, не предусмотренных договором и законом, целей,

– многочисленных жалоб со стороны соседей, что делает невозможным совместное проживание. 

Отметим, что все эти ситуации в обязательном порядке должны рассматриваться в суде. Только по его решению договор найма может быть прекращен. В противном случае есть возможность оспорить одностороннее расторжение договора.

2. Одна из сторон оспаривает в суде право пользования помещением, которое планируется обменять

Пока длится судебное разбирательство, наниматель не вправе предоставлять для обмена свое помещение, а наймодатель – соглашаться на размен. В данном случае необходимо дождаться вынесения окончательного решения, не подлежащего обжалованию.

3. Помещение, предложенное к обмену, признано непригодным к проживанию или его готовят к сносу

Если владелец жилого помещения намерен снести дом, переоборудовать его для использования в иных целях или готовится провести в нем капитальный ремонт с перепланировкой, нанимателям обязательно сообщат об этом и предложат переселиться в другие квартиры. И не важно, когда именно произойдут запланированные изменения: если соответствующие решения приняты, производить обмен помещений запрещено.

Также недопустимо разменивать неприватизированную квартиру в доме, признанном непригодным для проживания (аварийное, ветхое жилье). Такие здания подлежат сносу, и их жильцам «грозит» переселение. 

4. Обмен помещениями с хронически больным нанимателем

 – активные формы туберкулеза,

– затяжные психические расстройства,

– эпилепсия,

– уретральный или кишечный свищ,

– гнойные поражения кожи,

– гангрена конечностей,

– абсцесс или некроз легкого.

Важно помнить: любой обмен должен производиться таким образом, чтобы в итоге у нанимателей не ухудшились жилищные условия. Иначе муниципальные органы в будущем могут отказаться ставить вас на учет как нуждающихся в улучшении условий проживания, обвинив в намеренном их ухудшении. 

Собственник приватизированной квартирой вправе осуществлять со своей недвижимостью любые законные сделки и отчуждать своё имущество когда и кому угодно. Но в ситуации с муниципальным жильём всё совсем иначе. Жильцы, которые получили социальную квартиру, зарегистрированы в ней и проживают на основании договора, не являются полноправными собственниками.

Недвижимость принадлежит муниципальным органам, поэтому продать её нельзя, а обменять можно только по согласию муниципалитета. Без разрешения данного органа невозможно осуществить размен муниципальной квартиры. Правила и условия такой процедуры зафиксированы с 72-ой по 75-ю статью Жилищного кодекса Российской Федерации.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических
вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему —
обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Предлагаем ознакомиться:  Кто имеет право на расширение жилплощади

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Чтобы понять, имеет ли смысл затевать размен, необходимо знать, в каких случаях он невозможен. Отказ будет получен, если:

  • На нанимателя подано исковое заявление с требованием расторгнуть договор по причине его изменения;
  • Право проживания в муниципальной квартире оспаривают через суд;
  • Жильё официально признано непригодным для целевого использования;
  • Межведомственная комиссия вынесла решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу или было принято решение о перепланировке с капитальным ремонтом;
  • В результате обмена вселяется хронически больной гражданин, болезнь которого представляет угрозу здоровью прочим проживающим.

Порядок размена неприватизированной квартиры

Как разменять неприватизированную квартиру?

Для того, чтобы разменять муниципальную квартиру потребуется разместить объявление на сайтах или в пресс-изданиях, занимающихся такими вопросами. При этом нужно определить, какой именно способ размена жилья будет наиболее выгодным: прямой или альтернативный? Прямой способ подразумевает оформление договора мены, при которой не проводится рыночная оценка объекта.

После того, как будут выбраны объекты для размена, необходимо оценить все плюсы и минусы новой жилплощади. После этого можно переходить к подписанию соглашения.

Неприватизированная квартира — это жилье, собственником которого выступает муниципальное образование (городской округ или муниципальный район).

Также неприватизированная квартира может иметь статус служебного жилья, ведомственного или специализированного жилого помещения.

Наниматель муниципального жилья получает право пользоваться им по договору социального найма, заключенного между ним и муниципалитетом.

Также право пользоваться жильем получают члены семьи. При отсутствии договора соцнайма наниматель и члены его семьи могут проживать в квартире согласно ордеру.

В отличие от квартир, находящихся в собственности, неприватизированные квартиры принадлежат муниципалитету и не являются предметом купли-продажи или дарения. Их использование происходит только на условиях договора найма. Однако разменять неприватизированную квартиру все же можно. Но такая операция имеет свои сложности и особенности.

Как разменять неприватизированную квартиру?

Во-первых, надо получить письменное согласие наймодателя на обмен. Такое же согласие должны предоставить все проживающие с нанимателем члены его семьи, в том числе временно отсутствующие. Если кто-то из них отказывается от размена, решить вопрос можно только в судебном порядке, что удается далеко не всегда.

Во-вторых, размен неприватизированной квартиры возможен только на такие же квартиры, как в советские времена. Жилье, выделенное на условиях социального найма, не может быть обменено на жилье, находящееся в собственности. Поэтому круг поисков вариантов обмена значительно сужается. Ведь искать надо только среди неприватизированных квартир.

В-третьих, оформление обмена осуществляет не Росреестр, а специальные органы, уполномоченные муниципалитетом решать вопросы по обменным операциям. В Москве это – ГУП “Московский городской центр арендного жилья”.

– Заявление установленного образца, подписанное всеми совершеннолетними жильцами квартиры. Для удостоверения подлинности их подписей, необходимо присутствовать при подаче заявления.

– Единый жилищный документ, который выдают в ЕИРЦ, по каждой квартире, участвующей в обмене. Иногда требуются выписки из домовых книг и справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам.

Как разменять неприватизированную квартиру?

– Техническая документация из БТИ по всем квартирам для обмена (кадастровый паспорт, поэтажный план и экспликация).

– Договора найма и ордера на все квартиры. При отсутствии договора найма его следует заключить в муниципальном органе.

Последовательность действий

Задаваясь вопросом, как разменять неприватизированную квартиру, следует не только определить, возможна ли такая процедура, но и знать, в какой последовательности и какие действия потребуется совершить.

После того, как реальность размена подтверждена, нужно будет заняться поиском вариантов для обмена. Поскольку это далеко не элементарная сделка, где можно просматривать или создавать объявления и ждать подходящего случая, важно понимать, что иногда продвинуться дальше этого пункта не получается. Такое положение вещей связно с тем, что муниципального жилья сегодня уже не так много, как раньше, а желающих осуществить размен в данном населённом пункте, особенно небольшом, ещё меньше.

Помимо этого нельзя исключать и человеческий фактор. Для размена муниципального жилья нужно, чтобы обе стороны пришли к согласию, и нашли новые условия проживания приемлемыми для себя. В этом кроется немалая проблема, поскольку обычно это подразумевает проживание с чужими людьми, с которыми не всегда удаётся найти общий язык.

Если же вариант для обмена найден, следующим шагом будет подготовка необходимых документов, перечень которых представлен ниже. После этого необходимо получить согласие муниципалитета на размен и разрешение на это от имени всех совершеннолетних дееспособных жильцов квартиры. Когда эти этапы пройдены, составляется договор обмена, и заключаются новые договора социального найма.

Раздел жилья при разводе

Для того, чтобы разменять неприватизированное жилье потребуется подготовить ряд документов:

  • Разрешение наймодателя;
  • Соглашение о соцнайме квартиры, а также ордер;
  • Выписка из домовой книги;
  • Справка о том, что отсутствует долг по коммунальным платежам по этой квартире.

Между разделом и разменом муниципального жилья существует тонкая юридическая разница.

неприватизированное жилье

Размен жилья — обмен неприватизированного жилья членами семьи на несколько объектов жилья, предоставляемого по социальному найму. При этом можно обменять жилье на аналогичное, обменять на жилье большей площади или осуществить размен в другой город.

Раздел имущества производится между разводящимися супругами, при этом разделить можно только собственность, нажитую в браке. Так как муниципальное жилье не находится в частной собственности, то прямой раздел неприватизированной квартиры не возможен.

Однако существуют варианты обхода этого запрета, о которых будет упомянуто ниже.

Раздел жилья осуществляется исключительно при разводе. При этом такое жилье должно быть приватизированным.

Объясняется это тем, что такая процедура предусматривает раздел совместно нажитого имущества.

А муниципальное жилье не является чьей-либо частной собственностью.

обмен

В случае раздела муниципального жилья у разводящихся супругов существуют 2 варианта выхода из ситуации:

  • приватизация квартиры и раздел ее по суду, при этом до момента приватизации необходимо воздержаться от развода;
  • переоформление договора соцнайма на обоих супругов с последующим разменом на 2 квартиры.

Если такие пути выхода из ситуации не найдены, то после развода право занимать жилье остается у нанимателя, а второй член семьи может быть выселен из квартиры по суду.

Однако если один из супругов зарегистрирован в квартире, или в случае выселения ему негде жить, то суд может отказать и разведенные супруги останутся проживать под одной крышей.

Предлагаем ознакомиться:  Оформление свидетельства о праве собственности на квартиру

Если же неприватизированная квартира – это служебное жилье, то все права на пользование им остаются у того супруга, которому оно предоставлено.

Поиск подходящего варианта

Перед тем, как разменять неприватизированную квартиру, важно оценить реальность своего намерения, а это не только соответствие всем требованиям, но и поиск варианта для переселения с согласными на обмен жильцами. Наилучшим вариантом будет размен со знакомыми или родственниками, но это реально далеко не всегда и не так часто, как того бы хотелось. Исходя из этого, можно сделать вывод, что размен неприватизированной квартиры в плане поиска вариантов сложен.

Поиск проводится самостоятельными усилиями, либо при помощи услуг агентств недвижимости. В последнем случае получиться быстрее, поскольку у риелторов есть свои базы клиентов и предложений, но, соответственно, дороже, так как услуги агентов не бесплатные. Кроме того, помимо непосредственного поиска, риелторы помогают подготовить необходимые бумаги, а также консультируют во многих спорных вопросах, беря на себя и переговоры, если так желает клиент.

Условия и порядок обмена

документы

Размена неприватизированной квартиры через суд становятся актуальным по причине возникновения разногласий между жильцами, когда кто-либо не желает разъезжаться и не даёт на это своего согласия. Это существенное препятствие и судебный орган по этой причине чаще всего выносит отрицательный вердикт.

Когда обмен не удаётся осуществить в результате мирного согласования, муниципалитет ничем не сможет помочь. Подавать исковое заявление имеет право, как желающий разменять жильё, так и человек, который наоборот выступает против этого. Рассматриваются подобные дела посредством изучения всех доводов и оснований, а решение будет базироваться на том, что ни один из участников не должен понести в результате ущерб для своих интересов и прав.

Кроме того, важно понимать и то, что обмен муниципальной квартире при супружеском разводе также не представляется возможным, так как это не является весомым основанием. То есть, осуществить такую процедуру можно в общем порядке, когда оба супруга на это согласны. Также можно попытаться осуществить обмен принудительно, через суд.

Но, как показывает практика, зачастую требования о принудительном размене неприватизированного жилья судом отклоняются. Чтобы поспособствовать удовлетворению иска о размене неприватизированной квартиры, желательно представить суду уже найденный вариант для разъезда. Так шансы на него существенно увеличиваются.

– эпилепсия,

Для осуществления размена неприватизированной квартиры необходимо пройти несколько этапов.

Первый из них это согласие всех членов семьи на саму процедуру размена.

Так как при размене обмениваются объекты муниципального жилья, то указанные этапы должны проводиться для всех сторон.

Поиск вариантов

Для того чтобы осуществить размен, необходимо найти подходящие встречные варианты жилья. Это должны быть также неприватизированные жилые помещения (квартиры, комнаты, частные дома).

Так как неприватизированных жилых помещений с каждым годом становится все меньше, а найти вариант для размена очень сложно, то этот этап — самый сложный и самый продолжительный.

Искать можно по объявлениям в печатных СМИ или в интернете.

AndreaA./Depositphotos

Документы и разрешения

Главной особенностью в вопросе «как разменять муниципальную квартиру» становится обязательная регистрация такой сделки в Росреестре. Именно регистрационные органы и решают все юридические аспекты, которые влечёт за собой такой обмен.

Говоря о списке обязательных документов, стоит отметить, что он должен быть собран на каждый размениваемый неприватизированный объект, то есть, на обе квартиры.

Наименование документов:

  • Письменное заявление на обмен от имени всех жильцов квартиры;
  • Единый жилищный документ, если недвижимый объект расположен в столице;
  • Выписка из домовой книги и справка о том, что задолженность по коммунальным услугам отсутствует;
  • Договор муниципального найма;
  • Паспорт каждого участника размена или свидетельство о рождении для малолетних граждан;
  • Согласие от имени всех жильцов, обязательно заверенное нотариусом;
  • Технические документы на жильё (поэтажный план, экспликация, кадастровый паспорт и план).

Также может потребоваться разрешение попечительского совета, если в обмениваемых квартирах зарегистрированы несовершеннолетние дети. Если же кто-либо препятствует размену, решать конфликт придётся исключительно через суд.

Как разменять неприватизированную квартиру

Агентства недвижимости достаточно редко занимаются прямым разменом неприватизированного жилья из-за редкости встречных вариантов и отсутствия гарантии прибыли.

Существует несколько серых схем с использованием «буферных» квартир, которые используют некоторые агентства для того, чтобы все-таки осуществлять размен, но для их осуществления требуется большой кредит доверия всех участвующих сторон.

Большинство же риэлторов настоятельно рекомендуют первоначально проводить приватизацию муниципального жилья, а затем его продажу и покупку нового.

Приватизировать квартиру можно с помощью того же агентства. В то же время, агентства недвижимости могут помочь с поиском разменного варианта и помочь с оформлением документов.

Так что если есть сомнения в собственных возможностях оформить размен, то можно обратиться к риэлторам и заключить соглашение на оказание услуг, которые придется оплатить. Однако далеко не каждый риэлтор за это возьмется.

Принудительный обмен жилыми помещениями может быть осуществлен только к неприватизированному жилью.

И то только при отсутствии согласованного всеми членами семьи решения о размене.

Что касается приватизированного жилья, то собственник волен распоряжаться им в полной мере без получения согласия других проживающих. В муниципальном жилье ситуация обстоит по-другому.

Предлагаем ознакомиться:  Перечень документов для оформления дарственной на комнату в квартире

Любой член семьи нанимателя вправе потребовать размена квартиры через суд, если внутри семьи не найден компромисс по размену жилья.

Обычно это право используется в случаях, когда один из членов семьи выступает против добровольного размена. Другими причинами могут быть семейные конфликты или асоциальное поведение одного из членов семьи.

До момента обращения в суд должны быть найдены варианты размена.

Инициатор размена составляет исковое заявление, к которому прилагаются:

  1. согласия наймодателя и других проживающих;
  2. договор социального найма;
  3. технический паспорт квартиры;
  4. тех. паспорта квартир, на которые обменивается жилье;
  5. справка о составе семьи;
  6. согласие органов опеки (при необходимости).

Теоретически суд может принять положительное решение, учтя приведенные истцом доводы. Однако из-за того, что мало кто из нанимателей встречных вариантов соглашается ждать решения суда, такие случаи достаточно редки.

Поэтому лучше не доводить дело до конфликта и проводить размен добровольно, договорившись со всеми членами семьи, проживающими в муниципальном жилье.

Понятие

Что такое принудительный обмен муниципального жилья через суд?

Скрывается за этим разрешение суда обменять или заменить муниципальное жилье, заменяемое членами домохозяйства, раз уж кто-то из ответственных квартиросъемщиков (или наймодатель) выступает против данной процедуры (ст. 74 ЖК РФ).

Для обмена жилплощади необходимо документированное согласие всех членов семьи нанимателя (это касается и временно отсутствующих), а также — муниципалитета. Последний принимает решение об обмене квадратных метров и люди разъезжаются.

Как происходит размен муниципальной квартиры через суд? Проживающие по соседству на основании ст. 72 Жилищного кодекса РФ имеют право потребовать судебным порядком заменить имеющееся жилище на другое, равнозначное.

Но требования требованиями, а согласие наймодателя, то есть муниципалитета, имеет первостепенное значение.

Которое орган правосудия вовсе не всегда аннулирует — например, если речь идет о хотя бы даже вероятном ухудшении условий проживания несовершеннолетнего или недееспособного гражданина.

Сделка с участием таковых происходит только при участии попечительского совета. А он, в свою очередь, тоже далеко не всегда дает согласие на размен (которое также придется опротестовывать в суде).

Узнайте на нашем сайте о том, как обменять комнату, двухкомнатную и трехкомнатную квартиру, какие документы потребуются для обмена, как заключить договор мены с доплатой, а также о том, можно ли обменять жилплощадь в ипотеке.

Основания и причины

Как правило, причинами размена неприватизированной квартиры через суд бывают: бытовые разногласия, систематические ссоры между проживающими.

Также, если кто-то из сожителей намеренно пакостит другим — хулиганит или ведет асоциальный образ жизни, делая жизнь остальных невыносимой (или вообще ставя под угрозу).

При этом компромисс касательно разъезда в домохозяйстве не достигнут и кто-то активно выступает против (или вето наложил уже наймодатель).

О том, можно ли обменять старое жилье на новостройку, комнату на дом и земельный участок, и как правильно сделать обмен с доплатой, можно узнать из наших статей.

Если дошло до суда

Что в этом случае делать? Обращаться к адвокату. Искать правды в таком непростом вопросе, как принудительный обмен жилыми помещениями по договору социального найма, самостоятельно лучше даже не начинать.

разрешение

Обывателю не видны или вовсе неизвестны множественные нюансы, которые могут роковым образом повлиять на ход дела, зато для квалифицированного специалиста по жилищному праву они по плечу.

Защитник не только поможет с составлением заявления и подбором доказательной базы, но и представит ваши интересы во время разбирательства, также подскажет, как на практике реализовать полученное решение судьи.

Исковое заявление оформляется в количестве экземпляров исходя из числа участников процесса. Подается в районный суд общей юрисдикции по месту нахождения отвечающей стороны. Иск пишется в произвольной форме, но обязательно включает в себя следующие данные:

  • полное наименование судебного подразделения, куда жалуетесь;
  • паспортная информация заявителя/ответчика;
  • статус квартиры;
  • данные о несовершеннолетних или недееспособных участниках;
  • почему нельзя больше жить совместно?
  • Как разменять неприватизированную квартиру?как вы хотели урегулировать вопрос до суда (какие варианты обмена предлагались и почему были отвергнуты ответчиком?);
  • реквизиты разрешающего документа от попечительского совета;
  • требование;
  • дата, подпись;
  • список прилагаемых документов.

Помимо собственно заявления, нужны будут следующие бумаги:

  • документированное согласие наймодателя;
  • документ, разрешающий обмен между городами;
  • разрешение органа опеки;
  • копия лицевого счета;
  • письменное согласие членов семьи;
  • техпаспорта и планы подлежащих обмену квартир;
  • досудебная переписка;
  • документ из ЗАГСа о составе семьи;
  • квитанция госпошлины;
  • удостоверения личности всех задействованных лиц.

Как долго суд будет определяться с решением, зависит от многих факторов. В решении будет указано — «произвести обмен жилой площади», также данные, кто куда вселяется.

За разрешительным документом в попечительский совет нужно обращаться, написав соответствующее заявление, а также предоставив планы предполагаемого расселения.

Это не пустая бумажная волокита — государство должно знать, что несамостоятельные граждане не будут ущемлены в жилищных условиях. Ждать документа — две недели.

Отказ

Когда суд отказывает в принудительном размене муниципальной квартиры? Судебная практика:

  • жилплощадь является спорной, аварийной или подлежит сносу;
  • речь идет о вселении в комнату в коммунальной квартире тяжелобольного лица;
  • данный договор социального найма находится в судебном производстве на предмет изменения или прекращения;
  • Как разменять неприватизированную квартиру?одна из квартир признана непригодной для вселения.

Становится понятно, что подобного рода споры — дело весьма непростое и не всегда заканчивающееся успехом.

До начала каких-либо действий следует обратиться в юридическую фирму или адвокатскую контору для подробной консультации, только после этого можно заводить речь о подаче заявления в суд.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector