Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 938-90-13 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 467-82-01 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 162, бесплатно)

Как расторгнуть договор о строительстве до банкротства фирмы

Кого считают застройщиками при банкротстве?

При нормальных обстоятельствах застройщиками считаются те компании, которые строят жилье по договорам долевого участия и соответствуют требованиям 214-ФЗ. Для целей банкротства к категории застройщиков относят любые юридические лица и индивидуальных предпринимателей, которые привлекали деньги (имущество) участников строительства и обязались передать в собственность квартиру / комнату в многоквартирном доме либо часть жилого дома блокированной постройки.

Как взыскать неустойку по ДДУ при банкротстве?

Неустойка за нарушение срока передачи готовой квартиры участнику строительства предусмотрена в п.2 ст. 6 ФЗ-214 от 30.12.2004 г. в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от общей стоимости договора. В соответствии с той же нормой физлицам неустойка полагается в двойном размере. В обычной ситуации требование об ее уплате предъявляется застройщику.

Но, предъявить требование о неустойке помимо исполнения основного обязательства необходимо в рамках арбитражного процесса о несостоятельности. Согласно

, детализирующей состав денежных требований кредиторов – участников долевого строительства, неустойка за просрочку в них не входит.

Но, изначально предусмотренная соглашением неустойка является частью обязательств должника-застройщика. Сложность заключается в том, что рассчитать ее можно только на момент исполнения основного обязательства. Задача арбитражного управляющего заключается в доведении строительства до завершения и передаче квартир дольщикам.

Теоретически, обязательства застройщика-должника закрываются в рамках дела о банкротстве. Но, на практике до погашения задолженности по четвертой очереди реестра дело не доходит за недостатком средств.

На основании какого договора можно включаться в реестр?

Арбитражный суд может включить в реестр кредиторов или требований о передаче жилых помещений требование участника строительства на основании следующих документов:

  • договор участия в долевом строительстве;
  • договор купли-продажи жилого помещения в МКД или жилом доме блокированной застройки;
  • предварительный договор участия в долевом строительстве;
  • предварительный договор купли-продажи жилого помещения;
  • договор займа, по которому обязательства в части возврата суммы займа прекращаются при передаче построенного жилого помещения в МКД в собственность;
  • внесение денег / имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере или коммандитного товарищества с последующей передачей в собственность жилого помещения в МКД;
  • договор простого товарищества на строительство МКД с последующей передачей жилого помещения в этом доме в собственность;
  • вексель для последующей оплаты им жилого помещения в МКД;
  • внесение денег в ЖСК в целях участия в строительстве МКД;
  • любые другие сделки, при которых деньги / имущество передаются в целях строительства МКД и последующей передачи жилого помещения в таком доме в собственность.

Учтите, что право на включение в реестр кредиторов имеют и те дольщики, кто успел расторгнуть договор с застройщиком, но не получил своих денег, а также дольщики, договоры с которыми были признаны судом недействительными или незаключенными.

После того, как у застройщика будет введено наблюдение, все требования о выплате денег и передаче жилья (кроме текущих платежей) можно предъявлять только в деле о банкротстве. Порядок включения в реестр кредиторов застройщика такой:

  1. Арбитражный управляющий уведомляет участников строительства о введении у застройщика наблюдения / конкурсного производства — в течение 5 дней с даты его утверждения судом. В уведомлении будет сказано, что вы можете предъявить требования о передаче жилья или выплате денег в деле о банкротстве, а также отказаться в одностороннем порядке от договора с застройщиком.
  2. Вам нужно подать заявление о включении в реестр кредиторов в арбитражный суд и арбитражному управляющему. Сроки общие — 30 дней с даты публикации в «Коммерсанте» на стадии наблюдения, 2 месяца — на стадии конкурсного производства. Если о необходимости включения в реестр денежного требования вместо передачи квартиры вас уведомляет арбитражный управляющий, срок для подачи заявления — 30 дней. Вы можете взять за основу вот этот пример. В тексте заявления описывайте все характеристики оплаченной квартиры из вашего договора (адрес, площадь, число комнат, этаж и пр.), обстоятельства оплаты квартиры (даты, суммы, порядок оплаты). Если вы требуете передачи квартиры, в просительной части нужно об этом написать. Например, так: «Прошу включить в реестр требований о передаче жилого помещения застройщика ООО «Строительная корпорация Финиш» мое требование о передаче жилого помещения, 2-комнатной квартиры №10 общей проектной площадью 50,2 кв.м. стоимостью 2567345 рублей, расположенной на 3 этаже 10-этажного жилого дома по адресу: г. Озерск, ул. Ленина, д.189″. К заявлению (помимо указанных вот в этой инструкции документов) нужно приложить:
  • договор с застройщиком (в заверенной вами копии, по требованию суда предоставить оригинал для обозрения);
  • документы, подтверждающие полную или частичную оплату приобретаемого жилья (чеки, приходные ордеры, квитанции, расписки, платежные поручения из банка, кредитные договоры из банка и т.п.)
  1. Суд рассматривает ваше заявление и выносит определение о включении вашего требования о передаче жилого помещения в реестр (денежного требования — в реестр кредиторов). На основании этого определения арбитражный управляющий включит вас в соответствующий реестр.
Предлагаем ознакомиться:  Документы необходимые для заключения договора аренды

Что происходит при банкротстве застройщика?

Как расторгнуть договор о строительстве до банкротства фирмы

Банкротом девелоперскую компанию признает арбитражный суд при ее соответствии следующим признакам.

  • Размер задолженности: свыше 100 тыс. руб. перед юрлицами и более 10 тыс. руб. перед гражданами.
  • Срок неисполнения обязательств – более 3-х месяцев.
  • Невозможность рассчитаться в течение месяца.

Инициировать судебный процесс может сам застройщик, дольщики, налоговая инспекция или иные кредиторы при наличии вышеперечисленных признаков.

Процесс банкротства

Процедура предполагает регистрацию искового заявления с приложением подтверждающих документов. Все заинтересованные лица должны быть уведомлены о запуске процесса в течение 5-ти дней. Они вправе заявить свои требования к должнику. Каждое из них вносится в реестр кредиторов после уточнения характера и правомерности задолженности.

После рассмотрения искового заявления суд принимает решение об открытии конкурсного производства.

Конкурсное производство вводится сроком до 1-го года и может быть продлено на 6 месяцев.

В его рамках конкурсный управляющий формирует реестр кредиторов, уточняет их требования, принимает меры по их удовлетворению, проводит собрания участников.

Какие законы читать про банкротство застройщика

  • Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» (глава IX, § 7)
  • Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…»

В тему:Как включиться в реестр кредиторов, если должник банкрот?Образец заявления в арбитражный суд на включение в реестр кредиторовДолжник ликвидируется, как получить деньги?

В качестве удовлетворения интересов дольщиков ФЗ-127 предусматривает следующие варианты.

  • Завершение строительства и передача объекта недвижимости на условиях заключенного договора посредством создания ЖСК (ст. 201.10).
  • Передача прав на помещения в сданном в эксплуатацию многоквартирном доме (ст. 201.11).
  • Исполнение условий договора за счет передаче объекта незавершенного строительства другому застройщику (ст. 201.12-22).
  • Удовлетворение денежных требований с соблюдением их очередности (ст. 201.13).

Вариант погашения задолженности перед участниками строительства выбирается на их собрании. Требования предъявляются не к застройщику, а только к конкурсному управляющему.

Какие права имеют участники строительства в ходе банкротства

  • участвовать в собраниях участников строительства — это особенно важно, поскольку на собраниях при участии арбитражного управляющего решается вопрос о способе удовлетворения требований дольщиков — через передачу готовых квартир или объекта незавершенного строительства;
  • участвовать в собраниях кредиторов и голосовать. Число голосов зависит от суммы, которую вы уплатили застройщику за жилье (стоимости переданного имущества), а также размера ваших убытков в виде реального ущерба. На собраниях кредиторов решаются все ключевые вопросы по ходу банкротства, в т.ч. о реализации имущества должника;
  • возражать против требований других кредиторов (в порядке статей 71, 100 ФЗ о несостоятельности). Это право позволит вам противодействовать недобросовестным кредиторам застройщика или его аффилированным лицам, которые желают включиться в реестр кредиторов и необоснованно получить деньги с застройщика;
  • ходатайствовать о передаче дела о банкротстве в суд по месту нахождения недостроенного объекта / месту жительства или нахождения большинства участников строительства (п.4 ст.201.1 ФЗ о несостоятельности). По общему правилу банкротное дело рассматривается арбитражным судом по месту нахождения должника. Если ваш застройщик имеет юридический адрес в другом регионе, разумеется, это усложнит взаимодействие с судом и повлечет дополнительные транспортные и почтовые расходы. Как раз для таких случаев и существует возможность передачи дела на рассмотрение другого суда.

Все эти права лучше реализовывать совместно с другими дольщиками вашего дома или всех не сданных застройщиком домов. Создайте инициативную группу и выберите тех, кто будет от имени всех дольщиков участвовать в судебных заседаниях и на собраниях кредиторов, взаимодействовать с арбитражным управляющим.

Как узнать дольщику начал ли застройщик процедуру банкротства?

На основании ст. 201.4 ФЗ-127 утвержденный арбитражным судом

, перед которыми застройщик имеет задолженность. Поскольку согласно п. 1 вышеупомянутой статьи все требования могут быть заявлены только в рамках дела о банкротстве, важно не пропустить момент их предъявления. Для этого

. Сделать это можно одним из следующих способов.

  • Сайт газеты «Коммерсантъ». В ее базе хранятся все опубликованные объявления о банкротстве застройщиков. Для уточнения информации достаточно ввести в поисковой строке ИНН либо ОГРН компании.
  • Сервис Мой Арбитр. В картотеке дел поиск осуществляется по ИНН, ОГРН или наименованию организации. Дела о несостоятельности помечены буквой «Б».

На формирование реестра требований кредиторов закон отводит 3 месяца со дня публикации сообщения о банкротстве застройщика в «Коммерсанте». После назначения конкурсного управляющего руководитель компании-банкрота обязан передать ему все сведения об участника строительства.

Надеться на добросовестность обоих не стоит, самостоятельно отслеживать состояние дел застройщика надежнее. Это гарантирует своевременное предъявление и удовлетворение требований.

Предлагаем ознакомиться:  Классификация предприятий общественного питания, общие требования

Квартира или деньги?

После введения процедуры банкротства у застройщика при желании вы можете в одностороннем порядке отказаться от договора и потребовать возврата денег за квартиру. Вам нужно поскорее определиться с тем, будете ли вы настаивать на получении квартиры или возврате денег, поскольку порядок ваших действий в этих двух случаях будет отличаться. Конечно же, надо учитывать финансовое состояние застройщика, степень готовности квартир и конкретные особенности дела.

Способ подходит для тех домов, строительство которых было завершено, то есть имеется разрешение на ввод в эксплуатацию, но акты приема-передачи квартир с дольщиками еще не были подписаны. Через 3 месяца после того, как выйдет срок на предъявление требований кредиторов, арбитражный управляющий выносит вопрос о передаче готовых квартир в собственность дольщиков на собрание участников строительства.

При таком варианте участники строительства создают жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив для достройки дома. Кооперативу передается объект незавершенного строительства. Вопрос о погашении требований участников строительства данным способом арбитражный управляющий должен поставить через 2-6 месяцев после его утверждения на стадиях финансового оздоровления, внешнего управления или конкурсного производства.

Как расторгнуть договор о строительстве до банкротства фирмы

Учтите, что при этом варианте участникам строительства, возможно, придется внести дополнительные деньги для погашения требований кредиторов из более ранних очередей (текущие платежи, 1, 2 очередь, обязательства, обеспеченные залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок).

Также нужно будет вносить кооперативу паевые взносы — средства на завершение строительства. Есть нюанс и для случаев, когда застройщик умудрился продать одни и те же квартиры сразу нескольким дольщикам. Кому-то из дольщиков придется отказаться от получения квартир в этом доме и согласиться на получение денег, иначе суд не утвердит передачу объекта незавершенного строительства вашему кооперативу.

Вопрос о передаче объекта незавершенного строительства ЖСК будет решаться на собрании участников строительства. Если собрание участников строительства согласится на данный вариант, арбитражный управляющий подаст в суд соответствующее ходатайство. Арбитражный управляющий на собрании должен будет проинформировать всех дольщиков:

  • о порядке создания и работы кооператива, в т.ч. подготовить проект решения о создании кооператива;
  • подготовить заключение о возможности (невозможности, в т.ч. финансовой и технической) передачи объекта незавершенного строительства;
  • подготовить отчет об оценке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Этот вариант подходит тем дольщикам, которые уже расторгли договоры с застройщиком, но не получили своих денег. Заявлять денежные требования нужно и тем, кто получил свою квартиру или деньги за нее, но не дождался от застройщика неустойки, возмещения реального ущерба, затрат на устранение недостатков квартиры и т.п.

Иногда участникам строительства приходится отказываться от требования о передаче квартиры и заменять его на денежную выплату. Например, когда собранием участников строительства в течение 2 месяцев так и не было принято решение по поводу передачи готовых квартир или объекта незавершенного строительства.

Аналогичное уведомление арбитражный управляющий высылает и в суд, рассматривающий банкротное дело. В течение 5 дней суд назначает заседание, на котором будут рассматриваться денежные требования участников строительства. Игнорировать такое заседание не желательно, то есть вам надо подать в суд и арбитражному управляющему заявление о включении в реестр кредиторов ваших денежных требований вместо требований о передаче жилых помещений, и по возможности явиться в суд и лично озвучить свою позицию.

Иногда имущество и обязательства застройщика могут быть переданы другому застройщику. Его называют приобретателем, и он получает земельные участки, объекты незавершенного строительства от застройщика-банкрота в обмен на исполнение обязательств перед дольщиками по передаче жилья. Застройщик-приобретатель должен будет подтвердить в суде свое соответствие требованиям ФЗ об участии в долевом строительстве и наличие средств для завершения строительства.

Odolgah.com

Решение арбитражного суда о признании застройщика банкротом и открытии конкурсного производства является страховым случаем по договорам страхования гражданской ответственности застройщика, которые он заключал в целях исполнения своих обязательств перед дольщиками по договорам участия в долевом строительстве. Это значит, что после открытия конкурсного производства вы можете обратиться в страховую компанию для получения страхового возмещения.

К сожалению, бывают ситуации, когда страховая компания «не доживает» до банкротства застройщика и лишается лицензии. В таком случае требовать страховую выплату можно опять же только в процессе банкротства / ликвидации страховой компании. Если вам удастся получить страховую выплату от страховой компании, сумма ваших требований в реестре будет уменьшена на сумму страховой выплаты. На оставшуюся часть вы можете по-прежнему претендовать в рамках дела о банкротстве.

У некоторых застройщиков вместо договоров страхования заключен договор поручительства с банком. По таким договорам банк несет субсидиарную (т.е. дополнительную) ответственность перед дольщиком по передаче жилого помещения. Поручительство должно покрывать цену договора, но не менее суммы, рассчитанной по общей площади квартиры и показателю рыночной стоимости 1 кв.м.

Предлагаем ознакомиться:  Переоформление автомобиля по договору дарения

Не забывайте, что при получении страховой выплаты или выплаты от банка вам надо поставить в известность суд и арбитражного управляющего (с приложением подтверждающих документов).

Этот вариант следует рассмотреть тем дольщикам, которые подозревают, что стали жертвами мошенничества. В особенности это касается тех случаев, где застройщик продавал одни и те же квартиры дважды, брал деньги в счет оплаты квартир, не имея возможности и намерения возводить дом, использовал схемы со строительством без разрешения на земельных участках под ИЖС и так далее.

Федеральным законом 218-ФЗ от 29.07.2017 вводится компенсационный фонд, за счет которого дольщики в случае признания застройщика банкротом (открытия конкурсного производства) смогут получить компенсационную выплату. Формированием компенсационного фонда занимается публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства». Фонд также сможет финансировать окончание строительства дома — в качестве альтернативы денежной выплате дольщикам.

Застройщики будут обязаны делать обязательные отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2% от цены каждого договора долевого участия уже к моменту подачи документов на регистрацию ДДУ. Новые правила касаются тех домов, по которым договор участия в долевом строительстве с первым дольщиком представляется на госрегистрацию после даты регистрации «Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства». Фонд планируют зарегистрировать до конца октября 2017 года.

По всем остальным домам, где ДДУ с первыми дольщиками были заключены до даты регистрации Фонда, действуют старые правила, установленные 214-ФЗ (в т.ч. об обязательном страховании ответственности дольщика или поручительстве банка). Об этом сказано в пп.5,7 ст.25 218-ФЗ. Уже существующие обманутые дольщики не смогут рассчитывать на компенсацию из фонда.

Кто достраивает дома после банкротства застройщика?

Вариант удовлетворения требований участников незавершенного строительства утверждается ими на собрании.

Компанию, готовую принять на себя обязательства застройщика-банкрота находит конкурсный управляющий. Она покупает объект незавершенного строительства с условием передачи участникам готовых квартир.

Кооператив из дольщиков по решению суда получает право на завершение строительства.

При отсутствии таких отчислений участникам приходится изыскивать собственные средства. После передачи членам ЖСК незавершенного строительства их требований к застройщику считаются погашенными при условии, что стоимость полученного ими объекта равноценна сумме произведенных ими платежей. В противном случае они имеют право требовать разницу с застройщика.

Как подать заявление в суд? Образец заявления

В суд дольщик вправе обратиться с исковым заявлением о расторжении договора долевого строительства, присуждении неустойки за нарушение сроков или о признании застройщика банкротом. Во всех трех случаях к заявлению прилагаются следующие документы.

  • Копия договора с застройщиком.
  • Платежные документы, демонстрирующие исполнение обязательств истцом.
  • Подтверждение направления заявления должнику и/или конкурсному управляющему.
  • Оплаченная квитанция на госпошлину.

Исковое заявление составляется по общим правилам – образец заполняется с учетом конкретных требований участников строительства. Регистрация иска о признании застройщика банкротом возможна только в случае документально подтвержденных фактов, доказывающих наличие у должника вышеописанных признаков несостоятельности.

Последнее оформляется подачей заявления на односторонний отказ от договора в связи с неисполнением застройщиком своих обязанностей и нарушением сроков. Если последний игнорирует требования дольщика, тот имеет право обратиться в суд.

При расторжении договора его инициатор имеет право на возмещение причиненного ущерба и неустойки.

В рамках дела о банкротстве требования о выплате всей оплаченной застройщику суммы подлежат удовлетворению по 3-й очереди. Имеющихся средств может не хватить для расчета, покрытия убытков и неустойки. Последние погашаются в последнюю очередь. Наиболее надежный вариант вернуть деньги при банкротстве застройщика – это согласиться на достраивание объекта другой компанией или ЖСК.

В более привилегированном положении находятся дольщики, переводившие средства через счета-эскроу. При расторжении ДДУ все переведенные ими в банк средства возвращаются в полном объеме.

Для этого в банк предоставляют документы, подтверждающие расторжение договора, – добровольное или через суд. Компенсировать потери дольщиков призван и Фонд защиты прав граждан-дольщиков. В соответствии с п.3 ст. 23.2 ФЗ-214 при объявлении застройщика несостоятельным Фонд выплачивает возмещение участникам строительства. Но, только при условии, что компании делала в него отчисления.

Получить страховку при банкротстве застройщика непросто.

– страховой случай еще не зафиксирован. После §7 ФЗ-127 от 26.10.2002 г. предусматривает завершение строительства силами другой компании или ЖСК.

Одностороннее добровольное расторжение ДДУ по инициативе дольщика с целью возврата уплаченных средства автоматически аннулирует право на страховку. Действовавшая до июля 2017 г. ст. 15.

Внимание! Информация, представленная на сайте, рассматривает

типовые решения юридических вопросов

. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к специалистам:

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА

БЕСПЛАТНО

!

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector