Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 938-90-13 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 467-82-01 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 162, бесплатно)

Юр лицо за выполненные работы получила расчет квартирой

Возможность продажи квартир в строящемся жилом доме

Квартиры, на которые застройщик еще (или уже) не нашел дольщиков, могут являться средством платежа с подрядчиками, поставщиками материалов и другими участниками возведения здания.

В свою очередь, подрядчик, который получил право требования на строящуюся квартиру, также может расплатиться ею со своими кредиторами или получить за нее деньги.

https://www.youtube.com/watch?v=https:

При этом могут применяться самые замысловатые комбинации, например такая.

Организация выполняла строительно-монтажные работы по договору субподряда на строительстве жилого дома. Генеральный подрядчик предложил закрыть задолженность за выполненные работы квадратными метрами. Субподрядчик, в свою очередь, нашел гражданина, который согласился купить эту квартиру за наличный расчет. Был подписан трехсторонний договор между генеральным подрядчиком, субподрядчиком и физическим лицом.

Вероятнее всего, проблемы возникнут у гражданина, который купил строящуюся квартиру пусть и по невысокой цене, когда он придет к застройщику с данным трехсторонним договором и потребует передать ему квартиру, в нем указанную. Гражданину этому просто-напросто могут заявить, что застройщик с ним договор об участии в долевом строительстве не заключал, в территориальном органе Росреестра этот договор не регистрировал. Данный же договор (пусть даже с печатями и подписями руководителей организаций) юридической силы не имеет.

Так как же продать квартиру на стадии ее строительства?

Напомним читателям журнала, что торговать строящимися квартирами, в соответствии со ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон N 214-ФЗ) имеет право только застройщик.

Юр лицо за выполненные работы получила расчет квартирой

Договоры, заключенные с дольщиками, должны быть зарегистрированы согласно п. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРПН), ведение которого возложено на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

После регистрации договора об участии в долевом строительстве у застройщика возникает обязанность по постройке квартиры и передаче ее дольщику по приемо-передаточному акту и право требования у дольщика своевременной уплаты денег в сроки, предусмотренные договором.

У дольщика соответственно возникают обязанность по соблюдению графика платежей и право требования квартиры после окончания строительства дома и получения застройщиком разрешения на ввод его в эксплуатацию.

Предлагаем ознакомиться:  Как вернуть ндс физическому лицу

Дольщик, раздумавший приобретать квартиру, имеет право расторгнуть договор в порядке, предусмотренном ст. 9 Закона N 214-ФЗ, либо уступить свое право требования другому лицу в соответствии со ст. 11 Закона N 214-ФЗ.

При этом в соответствии со ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) уступка права требования по договору, требующего государственной регистрации, также подлежит такой регистрации.

Запись о переуступке права требования данной квартиры также вносится в ЕГРПН. После получения свидетельства о регистрации сделки новый дольщик может либо дождаться завершения строительства и принять от застройщика квартиру, либо перепродать право ее требования. И так это право может переуступаться неограниченное количество раз (с прибылью или без нее) до того момента, когда застройщик не подпишет с последним дольщиком акт приема-передачи.

Дальше уже можно будет продавать эту квартиру только по договору купли-продажи как товар.

Иными словами, чтобы продать что-то, надо сначала это купить.

Еще раз повторим, продать можно либо право требования на квартиру, предварительно его приобретя, либо право собственности на нее, также перед этим его получив.

Способы оплаты сделок по продаже квартиры могут быть самыми разными – и зачет взаимных требований, и перечисление денег на счет, и взнос наличных в кассу.

Рассмотрим действия субподрядчика по приобретению права требования на квартиру и перепродажи его физическому лицу.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Пример. Задолженность генерального подрядчика за выполненные работы составила 1 652 000 руб., в том числе НДС – 252 0000 руб. Затраты на производство этих работ были равны 1 250 000 руб.

Дебет 62 “Расчеты с покупателями и заказчиками” Кредит 90 “Продажи”, субсчет “Выручка”,

  • 1 652 000 руб. – отражена передача результата строительно-монтажных работ генеральному подрядчику по условиям заключенного договора;

Дебет 90, субсчет “НДС”, Кредит 68 “Расчеты по налогам и сборам”, субсчет “Расчеты по НДС”,

  • 252 000 руб. – отражена сумма НДС, подлежащего получению от генерального подрядчика в составе выручки;

Дебет 90, субсчет “Себестоимость продаж”, Кредит 20 “Основное производство”

  • 1 250 000 руб. – списана себестоимость выполненных СМР.

Прибыль от выполнения договора, таким образом, составила 150 000 руб.

Предлагаем ознакомиться:  Полученный займ проводки

Генеральный подрядчик предложил закрыть эту задолженность квартирой, точнее правом ее требования.

Но он должен обладать этим правом, то есть иметь в наличии заключенный с застройщиком договор об участии в долевом строительстве, зарегистрированный в установленном порядке.

Далее участники сделки заключают договор о переуступке права и должны посетить тот же территориальный орган Росреестра, где генподрядчик регистрировал свой договор с застройщиком.

Государственная пошлина (далее – также госпошлина) за регистрацию договора переуступки права требования в соответствии с пп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ установлена в размере 200 руб.

При этом согласно Письму Минфина России от 20.08.2010 N 03-05-04-03/98 ее следует разделить пополам между участниками сделки.

Дебет 51 “Расчетные счета” Кредит 68, субсчет “Расчеты по уплате госпошлины”,

  • 100 руб. – отражено перечисление государственной пошлины за регистрацию договора уступки права требования квартиры;

Дебет 60, субсчет “Право требования”, Кредит 68, субсчет “Расчеты по уплате госпошлины”,

  • затраты по уплате государственной пошлины отнесены на расходы по приобретению права требования квартиры.

Далее стороны должны составить акт взаимозачета, согласно которому задолженность генерального подрядчика засчитывается в счет уплаты по договору уступки права требования.

При этом следует иметь в виду, что согласно п. 3 ст. 155 НК РФ при уступке права требования квартиры база по НДС определяется исходя из разницы между ценой уступки и расходами предыдущего дольщика на приобретение этого права. В графе 5 счета-фактуры, который генеральный подрядчик (продавец права требования) обязан выставить субподрядчику (покупателю), должна быть указана эта разница, в графе 7 – налоговая ставка 18/118, в графе 8 – сумма исчисленного налога.

Допустим, что генеральный подрядчик приобрел право требования квартиры у застройщика за 1 593 000 руб.

С учетом уплаты государственной пошлины за регистрацию договора переуступки расходы генерального подрядчика будут равны 1 593 100 руб. Продает он это право требования за 1 652 000 руб. Разница составляет 58 900 руб. (1 652 000 руб. – 1 593 100 руб.).

НДС от этой разницы равен 8985 руб. (58 900 руб. : 118% x 18%).

Дебет 60, субсчет “Право требования”, Кредит 60

  • 1 643 115 руб. – отражены расходы по приобретению права требования квартиры (1 652 000 руб. 100 руб. – 8985 руб.);
Предлагаем ознакомиться:  Жалоба на судью: куда пожаловаться, образец

Дебет 19 “Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям” Кредит 60

  • 8985 руб. – отражена сумма налога на добавленную стоимость по приобретенному праву требования;

Дебет 68, субсчет “Расчеты по НДС”, Кредит 19

  • 8985 руб. – сумма НДС по приобретенному имущественному праву принята к вычету;

Дебет 60 Кредит 62 “Расчеты с покупателями и заказчиками”

  • 1 652 000 руб. – произведен зачет взаимных требований.

Далее у организации имеется право выбора:

  • можно дождаться окончания строительства дома, принять у застройщика квартиру по акту, зарегистрировать на нее право собственности, найти покупателя и продать ее;
  • либо, если деньги нужны быстрее, можно найти покупателя на право требования этой квартиры.

Допустим, выбран второй вариант. Новый будущий владелец квартиры предлагает за нее только 1 600 000 руб., но сразу.

Имущественное право было приобретено за 1 643 115 руб.

Следовательно, имущественное право будет реализовано с убытком, что не запрещено действующим законодательством. Особый порядок списания убытка от продажи имущественного права не установлен (в отличие от списания убытка от продажи права денежного требования). Поэтому этот убыток будет отнесен на уменьшение прибыли на дату исполнения договора, то есть подписания акта между нынешним дольщиком (нашим субподрядчиком) и дольщиком следующим (физическим лицом).

Кроме того, поскольку разница между выручкой от продажи права и расходами на его приобретение отрицательная, то налоговая база по НДС не возникает.

Но опять-таки договор должен быть зарегистрирован, чтобы впоследствии застройщик дома не мог отказать новому дольщику.

Дебет 51 Кредит 68, субсчет “Расчеты по уплате госпошлины”,

Дебет 60, субсчет “Право требования”, Кредит 68, субсчет “Расчеты по уплате государственной пошлины”,

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Далее организация и гражданин подписывают акт, согласно которому последнему уступается право требования квартиры N …, расположенной по адресу …, общей площадью … кв.м (впрочем, при приемке ее у застройщика может выясниться, что она или чуть больше, или чуть меньше), а данный гражданин обязуется в такой-то срок внести в кассу организации 1 600 000 руб. (или он их уже полностью или частично внес).

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector