Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 938-90-13 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 467-82-01 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 162, бесплатно)

Каникулы на аренду

Что понимать под арендными каникулами

Понятие «арендные каникулы» в существующем правовом поле юридически не определено. Однако на практике под ним обычно понимают время на проведение арендатором отделочных работ, в течение которого плата за аренду не взимается (либо берется по пониженной ставке).

С точки зрения сторон договора аренды такие отношения вполне логичны:

  • арендодатель избегает необходимости заниматься отделочными (ремонтными) работами, которые арендатору, возможно, и не понадобятся. И он будет вынужден выполнять их заново, «под себя». Тем самым арендодателю становится легче найти для своего помещения арендатора;
  • арендатор получает возможность отделать арендуемое помещение с учетом своих корпоративных стандартов. И ему не нужно будет заниматься переделкой выполненных арендодателем ремонтных работ. При этом на время проведения отделочных работ арендатор не платит за аренду (либо платит меньше), что сокращает его затраты.

Арендные каникулы в договоре – что это, как прописать, образец

Определяя для себя, что такое арендные каникулы на ремонт, стороны должны на стадии переговоров проработать и согласовать:

  1. Условия проведения ремонтных работ как основания для предоставления каникул.
  2. Что именно будет пониматься под этим льготным периодом и его условиями.
  3. Срок – конкретный период времени (от такой-то даты до такой-то) или критерии его однозначного определения.
  4. Финансовые условия, действующие в течение льготного периода, и, возможно, влияющие (как именно) на финансовые обязательства сторон в договоре аренды.

Если стороны никак не оговорили каникулы, арендатор обязан исполнять свои финансовые обязательства в полном объеме и не может ссылаться на невозможность пользования арендуемым помещением в связи с ремонтом либо его фактическое неиспользование.

Нередко стороны упускают из виду необходимость оговорить в льготных финансовых условиях аренды параметры проведения ремонтных работ, а затем получают проблемы. Целесообразно, во избежание споров, заранее согласовать:

  • в каких помещениях, если их несколько, будут проводиться работы;
  • вид и перечень работ;
  • какая сторона ответственна за проведение ремонта и будет нести затраты;
  • сроки проведения ремонтных работ.

Исходя из этих параметров формулируются льготные условия. А арендодатель и арендатор получают четкое и ясное представление, чем руководствоваться при переговорах. Сами же арендные каникулы в договоре аренды нежилого помещения формулируются сторонами в виде определенной финансовой схемы.

Вариант 1. Снижение платы на период ремонта

Каникулы на аренду

Вариант 2. Снижение платы на первое время действия аренды, например, на первый год

Вариант 3. Зачет расходов арендатора в платежи

Возможны и другие варианты. Приведенные выше – это примеры общих формулировок, которые можно и нужно конкретизировать с учетом особенностей аренды, ремонта и договоренностей сторон.

Срок арендных каникул оговаривается индивидуально, и может составлять от 1 до 6 месяцев. «Всем арендаторам, въезжающим в помещения в состоянии shell{amp}amp;core (под чистовую отделку), мы предоставляем арендные каникулы продолжительностью до полугода.

Длительность льготного периода, в течение которого арендатор имеет возможность спокойно обустроить свой офис, обычно напрямую зависит от объемов арендуемых площадей. Так, если речь идет о помещении площадью порядка 300-500 кв.

м, срок арендных каникул, как правило, не превышает 30 дней.

Для арендаторов, которые планируют разместиться на 10 тыс. кв.м и более, каникулы могут длиться и полгода.

В свою очередь, при аренде помещений, которые сдаются в состоянии «за выездом арендатора», каникулы, как правило, не предоставляются вообще, или продолжаются очень недолго», — комментирует Дмитрий Тарасов, директор по аренде компании KR Properties.Чаще всего, арендные каникулы длятся 1-2 месяца.

  1. Лизингополучатель переходит на УСНО, № 6
  2. Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя, № 4
  3. Возмещение ущерба за утраченное арендованное имущество, № 6
  4. Аренда у «своих»: неотделимые улучшения и налог на имущество, № 9
  5. 2014 г.
  6. Арендные каникулы без страха и упрека, № 17
  7. Отдаем предмет лизинга в перенаем, № 20
  • Аренда с разных сторон: разбираем отдельные вопросы, № 8
  • Безвозмездно получили сданное в аренду имущество: есть ли налоговый доход?, № 10
  • Хочу все знать: такая многогранная аренда, № 16
  • Памятка по налоговому учету для арендодателя, № 4
  • Как арендатору учесть компенсацию за капремонт, уплаченную арендодателю, № 17
Предлагаем ознакомиться:  Куда подать на развод в одностороннем

Каникулы на аренду

2013 г.

{amp}gt; {amp}gt; Налог-налог 22 июня 2019 20345 Арендные каникулы как прописать в договоре — образец такого текста приведен в нашей статье.

Протяженность такого периода в зависимости от конкретной ситуации может достигать нескольких месяцев. При этом не следует арендными каникулами считать промежуток времени, когда арендатор в счет оплаты за аренду несет расходы по ремонту, поскольку такие расходы расцениваются как одна из форм арендной платы (подп.

5 п. 2 ст. 614 ГК РФ)

Когда в помещении под аренду планируют ремонт, можно договориться с арендодателем о приостановке начисления арендной платы. Рассмотрим подробнее, что такое арендные каникулы. Аренда помещений часто сопряжена с необходимостью ремонта, который делается арендатором с учетом специфики эксплуатации объекта.

В таких условиях важно предусмотреть, с одной стороны, сохранение за арендатором права пользования помещением, с другой – отсутствие или снижение для него платежей, поскольку в полном объеме право реализовано быть не может.

Именно для этих целей и используются арендные каникулы, которые устанавливаются либо договором аренды, либо дополнительным соглашением к нему. Что такое арендные каникулы, как их правильно прописать и определить финансовые условия – подробно и с примерами в нашей статье.

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 21 августа 2015 г.М.Г.

Суховская, юрист Чтобы полноценно использовать помещение в своей деятельности, арендатору нередко требуется провести там какие-либо предварительные работы, например сделать ремонт.

Лишь бы только сдать их и получить хоть какие-то деньги.” Владимир, риелтор, г.

Москва В подобных ситуациях арендодатели обычно без проблем соглашаются предоставить так называемые

Договор аренды заключается между двумя сторонами, в собственности одной из которых − помещение или целое здание, а другая желает стать ее временным хозяином для воплощения своих предпринимательских идей.

Стороны вправе указать в договоре соглашения, касающиеся условий эксплуатации и оплаты коммерческой недвижимости.

Но при подписании таких соглашений стоит учесть и нюансы, связанные с таким моментом, как «арендные каникулы», чтобы в дальнейшем у налоговых органов не было причин присылать требования в адрес арендодателя или арендатора о доначислении налоговых удержаний.

Понятие арендных каникул знакомо всем, кто так или иначе связан с отношениями по сдаче или найму имущества (чаще всего – недвижимого: офиса, магазина, склада, производственного помещения).

Хотя гражданским законодательством такая формулировка не используется, арендными каникулами принято называть период, в течение которого владелец недвижимости освобождает арендатора от платы за сдаваемое помещение, либо значительно снижает такую плату.

Чаще всего период арендных каникул устанавливается при: Проведении арендатором отделочных работ или перепланировки перед началом эксплуатации помещения по назначению; Первичной сдаче помещения в аренду в крупных бизнес- и торговых центрах, в целях закрепления арендаторов на возможно долгий срок.

Важное 22 октября 2015 г. 12:00 Журнал «» В последнее время стало популярным понятие «арендные каникулы».

Суть в том, что нового арендатора освобождают от платежей на время ремонта сдаваемого помещения.

То есть два-три первых месяца арендатор контрагенту не платит.

Законно ли такое условие договора? Не расценят ли контролеры это как безвозмездное пользование имуществом? Понятие «арендные каникулы» в существующем правовом поле юридически не определено.

С точки зрения сторон договора аренды такие отношения вполне логичны: арендодатель избегает необходимости заниматься отделочными (ремонтными) работами, которые арендатору, возможно, и не понадобятся. И он будет вынужден выполнять их заново, «под себя».

[место заключения договора] [число, месяц, год] [Полное наименование арендодателя] в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны и [полное наименование арендатора] в лице [должность, Ф.

И. О.], действующего на основании [Устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем: 1.1. Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование за плату нежилое помещение, расположенное по адресу: [вписать нужное], (далее по тексту — «помещение»).

1.2. Технические характеристики помещения [назначение (жилое/нежилое), этажность, общая площадь и другие характеристики].

1.3. Целевое назначение помещения — [вписать нужное].

 Стороны вправе указать в договоре соглашения, касающиеся условий эксплуатации и оплаты коммерческой недвижимости.

Но при подписании таких соглашений стоит учесть и нюансы, связанные с таким моментом, как «арендные каникулы», чтобы в дальнейшем у налоговых органов не было причин присылать требования в адрес арендодателя или арендатора о доначислении налоговых удержаний.

Для желаемого развития бизнеса, связанного с приобретением или (как в нашем случае) арендой помещения, основополагающим фактором является географическое расположение этого объекта недвижимости, в котором бизнес будет базироваться.  Например, парикмахерская или зоомагазин в промышленном районе города вряд ли станут бить рекорды по выручкам.

Зато кафе рядом с большим университетом станет приносить владельцу ощутимый доход.  Поэтому, выбирая помещения для аренды его в предпринимательских целях, владелец фирмы ориентируется на его расположение. Допустим, такое помещение найдено, но нынешнего момента объект сдавался под склад, а новый арендатор желает открыть салон красоты.

Предлагаем ознакомиться:  Можно ли сдать квартиру без согласия второго собственника

Чем руководствоваться при заключении договора

С позиции гражданского законодательства включение во взаимоотношения сторон договора аренды арендных каникул не вызывает каких-либо сложностей. Тут применяется принцип свободы договора, предусмотренный статьей 421 Гражданского кодекса РФ. Он позволяет сторонам определять условия договора по своему усмотрению.

Финансовая выгода

Как влияют на финансовую составляющую договора подобные соглашения сторон, стороны устанавливают между собой. Например, арендатор может:

  1. Полностью исключить арендную плату за использование объектов недвижимости на время проведения работ или согласованный период льготного пользования с уплатой коммунальных платежей (вода, свет, газ).
  2. Сократить на согласованный сторонами срок размер ежемесячных платежей по договору на определенный процент.
  3. Учесть стоимость работ и материалов на проведение согласованных сторонами работ по ремонту или переоборудованию помещений, как платежи за аренду.
  4. Произвести взаимозачет арендной платы при расчётах с арендатором.

Стороны вправе, по согласованию между собой, определить, как они будут производить учет в договоре на «арендные каникулы» в договоре аренды нежилого помещения (образец с указанием любого вида финансовых условий доступен в открытых источниках информации).Если же стороны не пришли к общему соглашению и никак не обозначили предоставление «каникул» в договоре аренды, то арендатор не сможет при наступлении обязательств по оплате аренды доказать льготные условия пользования объектами недвижимости, указанными в договоре.

Соответственно, все работы он вынужден будет провести только за свой счет и на отсрочку платежей тоже не сможет рассчитывать. Если идея учесть, например, ремонтные работы в виде оплаты части или полной стоимости арендной платы за определенный период, возникла у сторон договора спустя месяцы или даже годы после его подписания, рекомендуется составить допсоглашение.

Последствия для арендодателя, в том числе налоговые

А вот с позиции Налогового кодекса РФ у инспекторов, скорее всего, возникнут вопросы. Поскольку у них сразу же появится желание квалифицировать период, в течение которого действуют арендные каникулы, в качестве безвозмездного пользования предоставленным арендатору помещением.

Это чревато следующими налоговыми последствиями:

  • арендодатель во время арендных каникул должен будет платить НДС с безвозмездно оказанной услуги (по рыночным ценам) и не сможет учесть в расходах амортизацию по безвозмездно переданному помещению;
  • арендатор вынужден будет учесть доход в виде безвозмездно полученной услуги (по рыночным ценам), с которого придется уплатить налог на прибыль.

Расшифровка соответствующих норм налогового законодательства приведена в таблице.

Операция

Налог

Основание

Реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ. В целях главы 21 НК РФ оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией услуг. Налоговую базу при этом определяют как стоимость указанных товаров (работ, услуг), исчисленную исходя из цен, определяемых в порядке, предусмотренномстатьей 105.3 НК РФ, без включения в нее налога НДС Подп. 1 п. 1 ст. 146,п. 2 ст. 154 НК РФ
Из состава амортизируемого имущества в целях главы 25 НК РФ исключают основные средства, переданные (полученные) по договорам в безвозмездное пользование Налог на прибыль П. 3 ст. 256 НК РФ
Внереализационными доходами в целях главы 25 НК РФ признают доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг). При этом доходы оценивают исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 105.3 НК РФ, но не ниже затрат на приобретение неамортизируемого имущества (работ, услуг). Информацию о ценах получатель должен подтвердить документально или путем проведения независимой оценки Налог на прибыль П. 8 ст. 250 НК РФ

По мнению автора, такую позицию суды поддержат в том случае, если в договоре аренды стороны прямо пропишут, что на период проведения арендатором отделочных (ремонтных) работ арендодатель предоставляет ему помещение в безвозмездное пользование.

В иных же случаях более правильной трактовкой представляется признание того, что во время арендных каникул арендатор пользуется помещением в счет той арендной платы, которую он будет вносить по договору аренды. То есть не безвозмездно. Что не позволяет прийти к выводу о наступлении указанных выше налоговых последствий.

Чтобы обезопасить себя от претензий, в договор аренды автор рекомендует включить следующую формулировку: «По соглашению сторон в период с даты заключения договора до … (такой-то даты) арендатор осуществляет подготовку помещения (выполняет отделочные и иные необходимые ему работы). В силу чего в указанный период времени арендная плата с арендатора не взимается, пользование помещением осуществляется в счет установленных договором арендных платежей».

Предлагаем ознакомиться:  Возмещение ущерба арендатору: помощь адвоката

Законом установлено, что договор аренды всегда возмездный, то есть арендатор должен уплачивать платежи за весь период пользования имуществом.

Если же в договоре прописано освобождение от арендных платежей, отношения сторон фактически превращаются в безвозмездное пользование.

Для арендодателя это чревато неблагоприятными последствиями со стороны налоговых органов:

  • Прекращается начисление амортизации на имущество (статьи 256, 259.1, 259 НК РФ), начиная (со следующего после передачи месяца).
  • Продолжается начисление арендодателю НДС к уплате в бюджет (за базу налоговики берут среднерыночную стоимость арендуемого аналогичного имущества), согласно ст. 146 и 154 НК РФ.

К сожалению, из-за налогов, совсем не взимать арендные платежи или устанавливать их чисто номинально (например, в размере 100 рублей за целое офисное помещение в месяц), владельцу недвижимости невыгодно. Избежать негативных налоговых последствий поможет только грамотное составление соглашения об арендных каникулах.

При достижении понимания между сторонами о защите интересов каждого, предстоит подумать, как прописать арендные каникулы в договоре аренды нежилого помещения, чтобы минимизировать свои потери в виде налоговых вычетов. Налоговые последствия такого соглашения определятся в зависимости от того, каким образом стороны зафиксировали пункт про «арендные каникулы».

Формулировка в договоре, использованная при описании условий, определяет способ налогообложения при предоставлении арендатору услуги льготной арендной платы. Стоит обратить внимание на то, как прописать каникулы в договоре аренды, чтобы минимизировать налоги сторон, уплачиваемые в налоговую службу.

Как учитывать затраты

При таком подходе сторонам договора придется пересмотреть порядок отражения в учете доходов и расходов.

По мнению автора, чтобы исключить возможность обвинения в безвозмездном пользовании помещением и связанных с этим последствий, время арендных каникул нужно включить в срок аренды, который подлежит совокупной оплате по договору аренды.

Не лишним будет приложить к договору график платежей, утвержденный обеими сторонами. В нем, кроме граф для отражения перечисленных сумм, можно предусмотреть дополнительную графу «Фактический ежемесячный размер арендной платы по договору». И ежемесячно отражать в ней соответствующую сумму (в приведенном примере – 9166,67 руб.).

Конечно, налоговиков такое толкование может не убедить, а потому компания должна быть готова отстаивать свою правоту в суде. И о доказательствах надо позаботиться заранее.

Чем выгоднее снижение платы

Если в течение арендных каникул арендатор будет вносить арендодателю плату за пользование помещением в пониженном размере, проблема нивелируется.

Ведь в таком случае окончательно исчезает аргумент о безвозмездном характере пользования помещением. Риск доначисления налогов из-за разницы в ценах тоже отсутствует. Поскольку в настоящее время статья 40 Налогового кодекса РФ о праве налоговиков проверять правильность цен по сделкам при их колебании более чем на 20 процентов не применяется.

К тому же уменьшение арендной платы на период арендных каникул имеет под собой экономическое обоснование. Дело в том, что арендатор лишен возможности полноценно пользоваться предоставленным ему помещением. Доказать это не составит труда. Скажем, то, что сотрудники фирмы-арендатора не ходят на работу в новый офис, подтвердят данные видеонаблюдения, фиксация посещений с помощью магнитных пропусков, записи в журнале регистрации на входе, показания свидетелей и пр.

Ну и наконец, это позволит арендатору безопасно учесть расходы на ремонт (отделку) помещения. Разумеется, если их не возмещает арендодатель (п. 2 ст. 260 Налогового кодекса РФ).

В течение какого срока лучше закончить ремонт

Как уже отмечалось, предоставление арендных каникул нормативно не регулируется. Следовательно, каких-либо ограничений по их продолжительности не существует. На практике такой период в среднем составляет два-три месяца.

Заметим: этот срок должен соответствовать времени, в течение которого арендатор действительно занимается подготовительными работами. То есть он не должен скрывать под собой фактическую аренду помещения. Иначе вывод контролеров о безвозмездном характере аренды опровергнуть будет куда сложнее.

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector