Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Гражданская ответственность застройщика

Какие условия страхования предусмотрены законом

Прежде, чем будет подписан договор долевого участия (далее ДДУ) с первым покупателем квартиры в многоквартирном жилом строении, застройщик обязан предпринять необходимые меры для защиты дольщиков, вложивших свои деньги в строительство данного объекта. Организация, ведущая строительство дома, должна застраховать свою ответственность на случай, если она не сможет исполнить своих обязательств.

Федеральный закон предусматривает всего три способа:

  1. Посредством получения гарантий от банка.
  2. Вступлением в общество взаимного страхования (ОВС).
  3. Получением страховки в одной из страховых компаний.

Однако не любой банк, и тем более не все действующие страховые компании могут производить страхование ответственности застройщика при долевом строительстве. Закон выставляет очень жесткие требования, которым должны соответствовать страховщики:

  • Наличие пятилетнего опыта работы в страховой сфере.
  • Активы страховой компании должны составлять не менее 1 миллиарда рублей, уставной капитал должен быть порядка 120 млн. руб.
  • Организация должна быть финансово устойчивой.
  • Отсутствие любых оснований для принятия мер предупреждающих банкротство.

Полный список всех страховых компаний и банков, которые могут быть привлечены для страхования ответственности застройщика перед дольщиками, опубликован на сайте Центробанка. Ознакомиться с ним может каждый дольщик перед тем, как принимать решение о выборе той или иной строительной организации и подписании с ней ДДУ.

Застройщик, в свою очередь, обязан известить дольщика о том, каким образом застрахована его ответственность. Чаще всего застройщики либо являются членами ОВС, либо прибегают к услугам страховых компаний. Поручительства банков берутся значительно реже, поскольку это не выгодно для самих строителей, да и банки не всегда охотно идут на предоставление подобных гарантий.

Минимальная страховая сумма по договору зависит от цены соглашения, тарифных ставок, но не может быть меньше рассчитанной суммы для общей площади жилого помещения, которое подлежит передаче по договору дольщику.

В подобном страховом соглашении не устанавливается франшиза. Страховщик также обязуется отправлять дольщикам информацию относительно размеров произведенного страхового возмещения. Страховщик имеет право на обращение с регрессом к застройщику после проведения страховых выплат.

Досрочное прекращение и расторжение страхового договора не  лишает страховщика обязательства относительно выплаты компенсации по страховому случаю, если он произошел во время действия договора.

Гражданская ответственность застройщика

Срок действия страхового соглашения зависит от срока строительства. Он рассчитывается на основании проектной декларации и ДДУ.

Договор такого рода и полис являются равнозначными понятиями. Соглашение о страховании ответственности застройщика подлежит обязательной регистрации, без которой он недействителен.

Что такое гражданско-правовая ответственность застройщика

В момент заключения договора долевого участия у застройщика возникает ответственность по исполнению своих обязательств перед дольщиком. А именно – подписав документ, компания обязалась передать дольщику объект недвижимости в срок, отраженный в договоре, и параметры качества которого должны соответствовать заявленным в ДДУ.

При неисполнении (неполном исполнении) своих обязательств застройщик обязан выплатить компенсации и прочие штрафные санкции, также отраженные в договоре или (и) вернуть дольщику его деньги в полном объеме.

При невозможности осуществить все перечисленное, застройщик отвечает перед дольщиками собственными средствами, имуществом (которое реализуется во время процедуры банкротства), а также средствами страховой компании, которая оформила полис перед началом привлечения застройщиком средств для строительства.

Кроме того, гарантии ответственности застройщика обеспечиваются механизмом расчетов через эскроу-счета, а также единым государственным фондом страхования ответственности, куда застройщики вносят деньги соответственно объемам строительства.

Какие имеет особенности

Когда страхование застройщиков 214 ФЗ осуществляется страховой компанией, между ними заключается двусторонний договор, а выгоду по нему получает дольщик, хотя, как правило, сам он не принимает участия в подписании данного договора. Причем совершенно неважно, кто им является: физическое, либо юридическое лицо или ИП.

Закон допускает также передачу своих прав на данную жилплощадь другому лицу, о чем застройщик сразу же уведомляет страховщика, и между ними заключается дополнительное соглашение, в котором указывается новый дольщик. При этом все права на квартиру, которые имел прежний дольщик, сохраняются и у нового.

Договор начинает действовать только после того, как ДДУ пройдет положенную регистрацию в Росреестре. Срок его действия определяется исходя из сроков завершения строительства, которые указаны в проектной документации, а также в соответствии с ДДУ. При этом страховка действует еще как минимум два года после наступления срока передачи жилья лицу, вложившему свои средства.

В договоре страхования обязательно указывается сумма, которую получит дольщик, если застройщик не сможет выполнить своих обязательств. Компенсация, подлежащая к выплате, не может быть меньше средней стоимости квартиры в регионе, где происходит сделка. Дольщикам также следует знать, что им должна быть выплачена вся сумма полностью. Поскольку по законодательству в страховом договоре не может быть оговорена франшиза, т.е. часть убытков, которые не подлежат возмещению.

Если за время строительства жилого дома страховая компания, которая осуществляла страхование рисков по данному строящемуся объекту, прекратила свое существование или лишилась лицензии, застройщик обязан найти нового страховщика и в течение двух недель подписать с ним договор. Дольщик может проверить информацию о том, где и как застрахована ответственность застройщика, связавшись со страховой компанией лично.

Предлагаем ознакомиться:  Выплаты на погребение вдовы участника вов

В 2014 году в ФЗ №214 вступили изменения, которые сделали страхование ответственности застройщика обязательным. Страхованием данного вида ответственности застройщики занимаются самостоятельно.

Они могут выбрать следующий метод гарантийной защиты:

  • страхование с участием общества взаимного страхования, которое действует на основании лицензии и мало чем отличается от большинства страховых компаний;
  • страховая защита, в которой поручителем выступает банковское учреждение;
  • страхование с участием компании, работающей на основании лицензии.

Вступление в общество обязательного страхования не является простым и безопасным в материальном плане процессом.

Страхование с участием банка в роли поручителя невыгодно в первую очередь процедурой. Длительное время необходимо собирать документы, да и оформление происходит небыстро.

Объем денежных средств лимитирован, а ставка начинает отсчет  с 1% годовых от суммы поручительства. Законодательство также устанавливает ограничения и для банка, который берет застройщика на поруки.

Гражданская ответственность застройщика

Таким требованиям соответствует очень мало банков в РФ. Все они отличаются закрытостью и консервативностью.  Как правило, для застройщика намного выгоднее получить от банка кредит, чем оформить поручительство.

Банки и сами не делают поручительство для застройщиков выгодным ходовым продуктом. При наступлении страхового случая они во многом рискуют и обретают много проблем относительно взыскания задолженности.

Во-первых, страховые компании предлагают приемлемые тарифы и цены. Во-вторых, при заключении договора с таким страховщиком нет нужды в том, чтобы искать деньги на залог.

Ставка страхования остается неизменной на протяжении всего срока гарантийной защиты, независимо от изменений существенных условий договора.

По договору страхования услуги оплачиваются по факту выполненных работ. Еще одно большое преимущество страхования с участием страховых компаний – быстрота и удобство оформления гарантийного соглашения.

Относительно сторон соглашения можно сказать то, что страхователем выступает всегда застройщик. Страховщик выбирается в зависимости от способа страхования. Оптимальным вариантом будет именно договор, заключенный со страховой компанией.

Страховое соглашение относительно ответственности застройщика выгодно для дольщиков. Они выступают выгодоприобретателями в результате наступления страхового случая.

Но преимущества от оформления страховки имеет и сам страхователь. Договор страхования ответственности застройщика позволяет продолжать деятельность в сфере долевого строительства и быть конкурентно способным на рынке.

Способ страхового обеспечения застройщик выбирает самостоятельно относительно каждого жилого помещения.

Изучение положений договора

Прежде всего, дольщику рекомендуется не только тщательно изучить все положения договора, но и убедиться, что каждый пункт им понят правильно – с юридической точки зрения, а не в плане логического звучания определений, которые находятся в этом документе. Собственно, сделать это непросто, если дольщик не имеет профильного юридического образования, и поэтому не может трактовать все положения договора так, как это будет рассматриваться в судебных инстанциях, а не так, как подсказывает ему обычная логика – в области юриспруденции множество определений имеют не очевидную трактовку.

Все положения договора долевого участия, который застройщик предлагает подписать дольщику, должны не только не нести потенциальной угрозы интересам последнего, но и соответствовать правилам и ограничениям, которые включает ФЗ-214. Чтобы убедиться, что это действительно так, можно заказать предварительную экспертизу ДДУ – это поможет застраховаться от проблем в будущем.

Изучая договор самостоятельно, нужно обратить особое внимание на содержание пунктов, о которых сейчас пойдет речь.

Что служит основанием для выплаты денежных средств

Если строительство объекта прекращается, и наступают обстоятельства, от которых страховался застройщик, то выплаты, соответствующие стоимости квартиры, в соответствии с договором производит страховая компания. Основаниями для денежных выплат являются следующие обстоятельства:

  • судебное решение о том, что компания, осуществляющая строительство объекта, признана банкротом;
  • решение суда, принятое по искам дольщиков об обращении взыскания на землю, на которой находится возводимый объект.

Гражданская ответственность застройщика

Как правило, застройщик страхует не весь жилой дом, а отдельные квартиры, и отвечать он будет перед каждым участником отдельно.

Благодаря изменениям в действующем законодательстве, которые вступили в силу в 2014 году, дольщики могут чувствовать себя защищенными от недобросовестных застройщиков. Однако все равно, прежде чем доверить свои сбережения, необходимо все тщательно взвесить, проверить благонадежность страховой компании, а так же компании, ведущей строительство и наличие у нее страховки. Только тогда можно быть уверенным, что долгожданное новоселье точно состоится.

Описание объекта недвижимости

Все строительно-отделочные работы должны быть прямо указаны в договоре или должна быть ссылка на дополнительные приложения к договору, где все эти работы прописаны. Так, если предполагается отделка «под ключ», в документе должно быть подробно прописано, что в комнатах будут поклеены обои, а в ванной комнате установлена ванна.

Метраж квартиры

В ДДУ декларируется площадь квартиры (соответственно проекту дома), однако часто реальный метраж жилья несколько превышает цифры, указанные в договоре, или наоборот, площадь оказывается несколько меньшей. В принципе, такую вероятность предполагает специфика строительных работ, однако если в договоре нет указания на то, что стоимость жилья будет пересчитана в соответствии с реальным метражом, застройщика нельзя будет привлечь к гражданско-правовой ответственности. А это значит, что дольщик получит квартиру меньшей площади, и при этом денег ему никто не вернет (причем, на законных основаниях).

С другой стороны, застройщик не может вносить в договор условие, которое предполагает доплату дольщиком на «лишние» метры квартиры – это не соответствует положениям ФЗ-214, поэтому условие является незаконным. Соответственно, в ответ на требование доплатить дольщик может обратиться в суд, и выиграет дело.

Правила

Правила страхования ответственности застройщика устанавливаются страховой компаний или обществом, а также ФЗ №214.

Предлагаем ознакомиться:  Срок исковой давности по кредиту

Страховым случаем является неисполненное или исполненное неподобающим образом гарантийное обязательство относительно по сдаче жилого помещения.

Подтверждается это следующим набором документов:

  • решением суда о взыскании на предмет залога, если банк был поручителем для застройщика;
  • решением арбитражного суда о признании должника банкротом;
  • выпиской из реестра требований кредиторов о размере, порядке и правилах удовлетворения кредиторских требований.

По законодательству застраховать можно как весь дом, созданный застройщиком, так и каждую квартиру отдельно. Весь дом страховать не выгодно, поэтому на практике это делается редко.

Виды гражданской ответственности

Во-вторых, неясно кто вообще будет выгодоприобретателем по договору, если застрахован весь дом, а дольщиков еще нет.

Ну, и наконец, еще два весомых аргумента в пользу страхования отдельных квартир: только при наличии дольщиков можно зарегистрировать договор и большая часть квартир продается только после ввода дома в эксплуатацию.

Ограничение ответственности застройщика

Каким образом застройщик может попытаться освободить себя от ответственности при неисполнении своих обязательств (или от исполнения не в полной мере или с ненадлежащим качеством)? Прежде всего, оперируя текстом договора, включая положения, которые снимают с него вину. То есть, в ДДУ может присутствовать указание на то, что застройщик не несет ответственности, если какие-либо из обязательств оказались невыполненными не по его вине.

Это положение является незаконным, так как законодательство прямо указывает на то, что даже при отсутствии вины застройщика, последний все равно несет ответственность за нарушение обязательств, так как является профессиональным игроком рынка.

  • Стихийные бедствия (землетрясения, пожары наводнения, пр.);
  • Военные (силовые) операции любого характера;
  • Массовые заболевания (эпидемии);
  • Национальные и отраслевые забастовки;
  • Запретительные акты государственных органов (объявление карантина, ограничение перевозок на определенных направлениях).

Существует перечень таких обстоятельств, утвержденный законодательно, и какие либо другие пункты в этот список быть включены не могут.

То есть – застройщик действительно освобождается от ответственности, если возникают обстоятельства, которые закон квалифицирует как «непреодолимой силы», но не те обстоятельства, которые таковыми считает сам застройщик.

Например, если передача квартиры осуществляется уже по завершении всех договорных сроков, но происходит это по причине продолжительного урагана, который физически препятствует проведению процедуры приема-передачи жилья – застройщик ответственности не несет, такой пункт есть в законодательстве. Но если застройщик включает такие обстоятельства, как, например, «бездействие контрагентов», «снижение температуры ниже 30 градусов» – это незаконно.

Даже при наличии подписанного договора действия застройщика будут рассмотрены судом как неправомерные, и он будет нести гражданскую ответственность – оплачивать штраф (по соответствующему пункту ДДУ), прочие издержки дольщика.

Ответственность за расторжение договора (по инициативе дольщика)

При рассмотрении гражданской ответственности важно понимать обязательства, которые возлагаются на участников договора ДДУ — покупателя недвижимости, а также строительную компанию, занимающуюся вопросами возведения объекта и его подготовки к передаче клиенту.

Дольщик

Обязанности дольщика:

  • Оформить договор ДДУ, после чего зарегистрировать его в одном из региональных филиалов Росреестра.
  • После осуществления госрегистрации произвести выплату стоимости, которая находит отражение в соглашении.
  • Принять недвижимость после того, как строительная компания направляет по почте или переедет лично уведомление, подтверждающее завершение строительных работ. При выполнении этой задачи необходимо уложиться в срок, указный в ДДУ. Если такого условия нет, дольщик обязан выполнить работу в течение 7-ми суток с момента получения уведомления.
  • При невыполнении обязательств по договору или же в случае их выполнения ненадлежащим образом, дольщик обязан выплатить строительной компании, предусмотренные ДДУ штрафы, неустойку или пеню. В ряде случаев требуется возмещение убытков.
  • Если дольщик принял решение о переуступке прав на недвижимость, он вправе это сделать после выплаты стоимости договора или путем перевода задолженности на нового участника (одновременно с переуступкой права собственности). Уступка должна пройти регистрацию в Росреестре, так же, как и ДДУ.
  • После оформления акта о приемке-передаче жилья дольщик (по желанию) регистрирует право владения.

Застройщик

Обязанности застройщика:

  • Публиковать в СМИ или (и) Интернете информацию о себе и строительстве. Эти данные находят отражение в проектной декларации на сооружение.
  • Предоставить проектную декларацию в орган госрегистрации или другую контролирующую структуру после заключения первого договора с дольщиком. Оригинал документа должен находиться в офисе строительной компании. При необходимости в документ могут вноситься изменения при условии оповещения участников договора и соответствующих органов.
  • Ознакомить любого человека с бумагами о деятельности при наличии такого требования. Застройщик должен передать учредительные бумаги, свидетельство о госрегистрации или ИНН, годовые отчеты деятельности, а также заключение аудиторов за последний год деятельности.
  • Предоставить в случае требования документы об объекте строительства, а именно техническое и экономическое обоснование, разрешение на ведение стройки, заключение экспертизы проекта (при наличии), сам проект с правками, а также документы, подтверждающие возможность проведения работ на конкретном участке земли.
  • Использовать деньги дольщиков исключительно для выполнения строительных работ с учетом информации в проекте.
  • Возвести здание, добиться разрешения на его ввод в эксплуатацию, а в последующем передать квартиры участникам ДДУ.
  • За 30 дней до момента передачи недвижимости оформить заказное письмо или отдать его лично другой стороне договора (дольщику) о завершении строительных работ и необходимости приемки объекта.
  • Не позже, чем через 10 суток с момента получения разрешения на ввод передать разрешение или ее копию в структуры, которые занимаются вопросами госрегистрации прав на недвижимость.
  • В случае расторжения соглашения с дольщиком строительная компания обязана вернуть деньги (пеню в том числе) с учетом требований, которые прописаны в ФЗ №214.
Предлагаем ознакомиться:  Как делится наследниками квартира между

Обязательства компании-застройщика являются исполненными, если дольщик подписывает акт приема-передачи или другую аналогичную бумагу. Нарушение правил ДДУ ведет к вступлению в силу гражданской ответственности застройщика.

Помимо прочих прав у дольщика есть право расторгнуть ДДУ, однако, он может это сделать при возникновении обстоятельств, прописанных в ФЗ-214, например, если застройщик допустил просрочку при передаче квартиры или же есть серьезные претензии к качеству строительных работ, используемых материалов. Разумеется, застройщику это невыгодно, особенно, если процесс возведения здания еще на начальном этапе, поэтому некоторые операторы рынка включают в договор пункт о выплате неустойки застройщику (в пределах 10% от суммы), если договор расторгается по инициативе дольщика.

Тем не менее, если дольщик расторгает договор на основаниях, указанных в ФЗ-214, то положение о неустойке является незаконным – это право дольщика является безусловным, и никак не может сопровождаться какими либо санкциями (в частности, штрафом) по отношению к нему.

Что является страховым случаем

Страховым риском выступает риск неисполнения обязательств застройщиком перед дольщиками относительно передачи жилого помещения.

Страховыми признаются следующие случаи:

  • прерывание строительства;
  • банкротство застройщика;
  • неполучение дольщиками жилья;
  • невозврат вложенных материальных ресурсов на строительство.

Объем рисков, которые может застраховать одна компания, не лимитирован. Законом ограничивается только  максимальный размер премий.

Местонахождение застройщика и место рассмотрения споров

Отдельным моментом можно выделить обстоятельство, которое определяет удобство дольщика относительно местонахождения судебной инстанции, где будет проходить рассмотрение споров с застройщиком. Застройщик заключает множество договоров с гражданами, обитающими в различных локациях, зачастую дольщики проживают достаточно далеко от города, где возводится новостройка.

Однако в этом случае дольщик, который проживает, например, в Ставрополе, необходимо для участия в судебном заседании отправляться, например, в Новосибирск, что достаточно затратно, как по деньгам, так и по времени. Особенно, учитывая то обстоятельство, что во время рассмотрения дела проводится далеко не одно заседание.

В данном случае защитить интересы дольщика помогает уже не ФЗ-214, а Закон о защите прав потребителей, каковыми, собственно, и являются дольщики. Закон говорит о том, что дела могут рассматриваться в судебной инстанции по выбору дольщика – либо по месту его регистрации, либо по месту регистрации компании-застройщика.

Кстати, даже в том случае, если он является ответчиком (иск подает застройщик) а не только истцом.

В каких компаниях можно оформить

Страхование застройщиков является невероятно убыточным, множество компаний не  торопятся делать упор на это направление. Тем не менее, ЦБ РФ составил список организаций, которые могут заниматься страхованием ответственности застройщиков. В него вошли 27 страховых компаний.

Ими являются:

  • БАЛТ-Страхование;
  • ВСК;
  • ВТБ;
  • Восхождение;
  • ГУТА;
  • Диамант;
  • СК Екатеринбург;
  • Инвестстрах;
  • Интерполистраст;
  • ИСК Евро-полис;
  • Купеческое;
  • Лексгарант;
  • Мастер-гарант;
  • МЕСКО;
  • МСЦ;
  • НАСКО Татарстан;
  • Пари;
  • Помощь;
  • Приоритетное страхование;
  • Проминстрах;
  • Респект-полис;
  • СБГ;
  • Страховая инвестиционная компания;
  • Строительная страховая группа;
  • Универс-гарант;
  • Факел.

В список также вошли более 200 кредитных организаций, которые могут выступать поручителями для застройщиков.

Заключение

Итак, застройщик прилагает максимум усилий для того, чтобы освободиться от гражданско-правовой ответственности перед дольщиком в случае возникновения различных обстоятельств, мешающих ему выполнить договорные обязательства. Или, по крайней мере, затруднить реализацию прав дольщика путем включения в договор различных условий.

Тем не менее, закон достаточно сильно ограничивает фантазию юристов застройщика и четко прописывает – что должен включать текст договора, и каких положений там быть не должно. Дольщику, в свою очередь, который изучает ДДУ, нужно понимать, что даже факт подписания договора (который означает согласие со всеми положениями) не означает, что нельзя защитить в суде свои интересы.

Незаконные положения будут признаны судом неправомочными, а поэтому главное – своевременно подать исковое заявление, как только появились какие-либо претензии к застройщику, даже несмотря на уверения последнего в своей правоте, которая подтверждается наличие подписанного ДДУ.

Игорь Василенко

При долевом строительстве

Дольщики являются третьими лицами по договору, в чью пользу заключается само соглашение. Они выгодоприобретатели при наступлении страхового случая.

Застройщик  берет на себя обязательство относительно своевременной сдачи жилых помещений долевым участникам. Страховщик обязуется уведомлять о смене условий и порядке выплаты денежных сумм страхователем.

Застройщик будет отвечать в отдельности перед каждым участником за неисполнение или ненадлежащее исполнение возложенных на него обязательств.

Тарифы

Тарифы Среднестатистические Для крупных застройщиков
Текущие ставки в 2015 году. В результате крупномасштабного и длительного сотрудничества тарифы могут падать на 10-30% 0,5-0,8% 0,35-0,4%

Правилами каждой страховой компании определяется базовый тариф, а также понижающие и повышающие коэффициенты. Коэффициенты зависят от степени риска и в процессе действия договора могут меняться, если риски возрастут или понизятся.

Тарифные ставки рассчитываются в процентах годовых, потому что существует риск полного неисполнения обязательств страховщиком.

Страховые компании всегда предлагают полисы, где тарифы связаны со сроком действия договора. Именно поэтому можно определить, не является ли страховщик мошенником.

Проверить действительность страховки можно в основном контролирующем органе – Росреестре. Страховщик в рамках своих обязательств будет нести ответственность на протяжении всего срока действия договора и даже по окончании 2 лет после его завершения.

https://www.youtube.com/watch?v=7OQWJ39jdv8

Страхование ответственности застройщика сегодня уже не является необходимостью. Это обязательное условие для каждого застройщика, который хочет быть конкурентоспособным на рынке предлагаемых им услуг.

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector