Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Договор аренды существенные условия

В завершение

Отсутствие хотя бы одного из существенных условий является поводом для подачи иска в суд с целью расторжения договора, а также поводом для отказа в нотариальной заверке сделки и ее регистрации в Росреестре или Регпалате.

Аренда: выбор договорной конструкции

Законодательное регулирование аренды различных вещей может отличаться. Подходящая договорная конструкция может быть выбрана исходя из вида вещи, способа ее использования, сторон договора. Законом предусмотрены отдельные положения об аренде транспорта, краткосрочной аренде движимого имущества для бытового использования (договор проката), аренде недвижимости, а также аренде жилых помещений, как особой категории недвижимого имущества.

Нормативная база

Чтобы определить существенные условия проката, найма жилого помещения, использования здания, сооружения, нужно обратиться к нормам Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Положения об аренде закреплены в главе 34, которая включает общие сведения и специальные нормы, например, заключение договора найма жилого помещения.

ГК РФ является основным законом, регламентирующим порядок заключения соглашения об аренде, независимо, какой его вид применяется. Если объект конкретизирован — земельный участок, жилье, то также будут применяться нормы Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) и Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).

Аренда движимых вещей

Аренда движимых вещей может регулироваться четырьмя различными моделями договоров аренды: общим договором аренды, регулируемым общими положениями ГК РФ о договоре аренды, договором проката, договором аренды транспортного средства с экипажем и договором аренды транспортного средства без экипажа.

1. Договор аренды. Данный договор регулируется положениями параграфа 1 главы 34 Гражданского Кодекса РФ. Такой договор заключается при аренде большинства видов движимых вещей.

Исключением являются случаи сдачи предпринимателями в краткосрочную аренду потребителям (для личных, бытовых и семейных нужд) имущества, как правило, с небольшим сроком эксплуатации: мебели, бытовой электроники, велосипедов, одежды и т.д.

Другим исключением будет являться аренда транспорта, состоящего на государственном учете: автомобилей, мотоциклов, спецтехники и т.д. Тем не менее, в российской юриспруденции имеется спор по поводу аренды транспорта гражданами для личного некоммерческого использования. Такой договор не всегда считают договором аренды транспортного средства без экипажа, но при этом к такому договору часто затруднительно применять положения о прокате в случае длительного использования (например, в последнее время развивается практика долгосрочной аренды автомобилей по подписке от производителя, которая вряд ли может укладываться в предусмотренную ГК РФ конструкцию договора проката). Поэтому существует вероятность того, что такой договор аренды автомобиля в некоторых случаях будет регулироваться общими положениями об аренде.

2. Договор проката. Для случаев передачи в аренду вещей для бытового использования на небольшой срок предусмотрен договор проката. Данный договор отличается тем, что арендодателем по нему является юридическое лицо или ИП, осуществляющие предпринимательскую деятельность по прокату имущества, а арендатором физическое лицо, являющееся потребителем.

  • Данный договор является публичным и потребительским. Публичность договора заключается в том, что арендодатель должен сдать в прокат имущество любому потребителю, который к нему обратился, если имеется фактическая возможность проката такого имущества. К данному договору применяются положения Закона «О защите прав потребителей»;
  • Имущество должно использоваться для личных бытовых и семейных нужд, если в договоре не будет установлено иное;
  • Текущий и капитальный ремонт имущества осуществляет арендодатель;
  • Правило о преимущественном праве арендатора на заключение такого договора на новый срок отсутствует;
  • Максимальный срок такого договора составляет один год;
  • Имущество, переданное по договору проката, запрещается сдавать в субаренду.

3. Договор аренды транспортного средства без экипажа и договор аренды транспортного средства с экипажем. Для аренды транспортных средств предусмотрены две договорные конструкции параграфа 3 главы 34 ГК РФ. Традиционно считается, что данные договорные конструкции подлежат применению в случае аренды транспорта для коммерческого использования.

Стоит также отметить, что аренда отдельных видов транспорта (например, воздушного, водного или железнодорожного) может дополнительно регулироваться специальными кодексами и транспортными уставами.

  • Обязанности по содержанию (например, страхованию) и проведению текущего и капитального ремонта транспорта лежат на арендаторе, если иное не будет установлено договором;
  • Субаренда транспорта допускается без согласия арендодателя, если в соглашении не будет установлено иное правило;
  • По общему правилу, у арендатора отсутствует право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок.
  • Помимо предоставления транспортного средства в аренду арендодатель оказывает услуги по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации;
  • Арендодатель должен производить все виды ремонта транспортного средства, а также страховать его;
  • Правила о преимущественном праве на перезаключение договора также не применяются к данному договору.

Что представляет собой договор аренды

https://www.youtube.com/watch?v= iO3eVkQTsRo

Согласно ст. 606 ГК РФ аренда — соглашение, заключаемое между собственником имущества (арендодателем) и лицом, принимающим недвижимость (арендатором), по которому одна сторона передает другой стороне за отдельную плату в пользование имущество. Плоды и продукты, получаемые арендатором в период арендных отношений, будут признаваться его собственностью.

Объектами, которые заинтересованное лицо может арендовать, признаются:

  • земли и природные объекты;
  • здания, сооружения;
  • предприятия, имущественные комплексы;
  • оборудование;
  • транспорт;
  • иные объекты, которые не теряют своих свойств в процессе использования.

Форма документа

Договор аренды существенные условия

Договоренность об аренде имущества составляется в письменной форме, если срок сделки превышает 1 год, либо когда одной из сторон выступает юридическое лицо. Также документ подлежит государственной регистрации, если арендный период — свыше 11 месяцев (ст. 609 ГК РФ). Договор, предусматривающий последующий переход права собственности к арендатору, подлежит регистрации и нотариальному удостоверению.

Основные особенности договора аренды нежилой недвижимости

Аренда недвижимости имеет особенности, связанные с порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Право собственности и его обременения (в т.ч. аренда) регистрируются в реестре. Аренда недвижимости часто имеет большую продолжительность, а потому в положениях об аренде недвижимости предусматриваются иные сроки для извещения сторон: например, извещения об отказе от договора, заключенного на неопределенный срок.

Положения об аренде нежилой недвижимости (участков, зданий и сооружений, нежилых помещений, машиномест) отличаются от положений об аренде квартир, жилых домов и комнат физическими лицами. Тем не менее, если квартиру или жилой дом арендует юридическое лицо или ИП, то к такому договору применяются общие положения об аренде недвижимости, как и в случае аренды нежилой недвижимости.

Кроме того аренда отдельных видов недвижимости может также регулироваться специальными законами: например, при аренде земель сельскохозяйственного назначения применяются положения ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Такие специальные законы могут предусматривать минимальные и предельные сроки аренды.

  1. Договор может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. В последнем случае он может быть расторгнут любой из сторон при извещении о расторжении за три месяца.
  2. Договор аренды недвижимости сроком в год и более для всех третьих лиц считается заключенным с момента гос. регистрации. При этом, в отношениях между сторонами договор начинает действовать с момента подписания. Если договор на такой срок не был зарегистрирован, то договор аренды не будет сохраняться при перемене собственника недвижимости (при надлежащей регистрации договора новый собственник становится арендодателем и договор продолжает действовать на тех же условиях). 
  3. Не допускается аренда здания без аренды находящегося под ним земельного участка. Исключением является аренда здания на участке, изъятом из оборота. При этом, вполне допускается аренда не всего здания или участка, а аренда его части – таком случае необходимо точно описать арендуемую часть в договоре. Кроме того, здание или сооружение может являться составной частью участка – в данном случае можно заключить договор не на аренду всего участка, а на аренду его части: земельной поверхности под зданием и прилегающей к нему, а также здания. 
  4. В договоре аренды здания или сооружения обязательно должен быть установлен размер арендной платы.
  5. Договор аренды недвижимого имущества должен быть составлен в письменной форме в виде единого документа. Если некоторые иные договоры аренды могут быть заключены в письменной форме путем обмена электронными сообщениями (без ЭЦП), то в данном случае необходимо составление письменного бланка договора и подписание его сторонами.

​​​​​​​

Предлагаем ознакомиться:  Договоры подлежащие регистрации в росреестре

Дополнительные условия договора аренды

Ими считаются такие условия по предмету соглашения, которые – существенные (необходимые) по закону для подобных документов, и по которым подписанты должны достичь соглашения.

  1. Условие об арендуемом объекте.

Должна быть указана полная информация для однозначного установления арендуемого имущества и подтверждение сохранения им естественных свойств при эксплуатации.

Если арендуется оборудования – требуется техпаспорт на оборудование, участок земли – его кадастровый план, здание – его поэтажный план. Также по закону арендоваться могут только сохраняющие свои естественные свойства вещи, и могущие подлежать возврату.

Не подлежат передачи в пользование изобретения, информация служебного или коммерческого характера, логотипы и так далее. Здесь работает – лицензионное соглашение.

Юр.обслуживаниеЮр.обслуживание

     2.

Предмет арендного договора

– движимое или недвижимое имущество. Аренда недвижимости обладает своей спецификой, в частности необходимостью госрегистрации. Не арендуется недвижимость, которая предназначена для проживания. Найм жилья регулируется другими правовыми актами и документами.

На сегодня не арендуются водные объекты, кроме являющихся обособленными и могущими переходить от субъекта к субъекту на законных основаниях.

Законные ограничения могут накладываться и на другие объекты: не разрешается заключать арендные договора на общественные железные дороги, оружие, ядерные электростанции и тому подобное.

Важно!

Если по указанному выше условию не удалось достичь соглашения – договор считается недействительным. 

Договор аренды считается заключенным и действующим между сторонами с момента достижения согласия между сторонами по всем существенным условием – то есть подписания договора, в котором присутствуют такие условия. Исключением является договор аренды недвижимости сроком в год и более – для третьих лиц он считается действующим только с момента его регистрации в ЕГРН.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Для договора аренды зданий и сооружений существенным условием будет также являться размер арендой платы.

Если в договоре будут отсутствовать существенные условия, то такой договор может быть признан незаключенным, поэтому их следует в первую очередь установить в Вашем соглашении.

1. Предмет договора. Предметом договора аренды является имущество, передаваемое по договору аренды – его необходимо описать настолько подробно, чтобы можно было точно установить какая вещь (вещи) передается арендатору.

Если объект аренды имеет какие-либо недостатки, полностью или частично препятствующие использованию его по назначению (если такое назначение указано в договоре или вытекает из закона, как в случае с жилыми помещениями), то стоит описать их в договоре – иначе арендатор может привлечь арендодателя к ответственности за передачу в аренду некачественной вещи.

Для недвижимого имущества: В договоре указывается адрес, кадастровый номер, площадь арендуемого объекта недвижимости. В договоре аренды земельного участка также указываются категория земель и вид разрешенного использования участка. Кроме того, в договоре можно указать этаж или этажность и иные характеристики.

Если по договору передается участок, то необходимо указать в договоре реквизиты зданий, принадлежащих арендодателю, находящихся не участке и передаваемых вместе с ним, либо прямо указать, что такие здания не передаются (но их реквизиты все равно должны присутствовать в соглашении). Точно так же стоит описать участок в договоре аренды здания (в т.ч. жилого дома) и сооружения.

При аренде части объекта недвижимости стоит подробно описать передаваемую в пользование арендатору часть объекта недвижимости. Аренда части здания или помещения может иметь место в случае аренды торговых точек в торговых центрах или на рынках, кроме того подобный договор заключается при аренде крыши или стен здания для размещения наружной рекламы или установки оборудования.

Договор аренды существенные условия

Кроме того, может арендоваться часть участка и некоторые постройки на нем (не все сразу) – в такой ситуации также заключается договор аренды части объекта недвижимости. Договор найма части жилого помещения заключается также в случае сдачи комнаты в доме или квартире (но не комнаты в коммуналке) – в таком договоре стоит предусмотреть, какими общими помещениями имеет право пользоваться наниматель (очевидно, что к ним будут относиться прихожая, кухня и санузлы – но в жилье могут иметься и иные комнаты).

Вместе с недвижимостью может передаваться иное имущество: мебель, бытовая техника, торговое, производственное и иное оборудование, а также великое множество иных вещей. Для того чтобы недвижимость была передана со всеми необходимыми арендатору принадлежностями стоит зафиксировать их в договоре, составив отдельное приложение с их перечнем.

Для автотранспорта (автомобилей): В договоре аренды автомобилей, мотоциклов и иной техники стоит указать: марку и модель, год выпуска, государственный номерной знак, номера основных агрегатов, VIN (при наличии), реквизиты ПТС. Кроме того, можно указать пробег и реквизиты СТС, а также иных характеристики.

Если автомобиль или иной транспорт передается вместе с навесными багажниками, чехлами, шинами, иными запчастями, а также другим имуществом, то необходимо также описать подобные принадлежности в тексте договора или в приложении к нему.

Для аренды иного имущества: В договоре на аренду иного имущества (различного оборудования, электроники, мебели и т.п.) стоит подробно описать объекты аренды, указав их вид, производителя, серийные номера и иные характеристики. Если к объекту аренды передаются принадлежности, то они также подлежат описанию в договоре.

2. Арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием при аренде некоторых видов недвижимости, тем не менее, ни один договор не обходится без подобного условия. Арендная плата может быть установлена как деньгами, так иным имуществом. В качестве может предусматриваться оказание услуг или выполнение работ арендатором – в том числе, проведение ремонта объекта аренды.

Коммунальную плату, по общему правилу должен оплачивать арендатор (наниматель), но в договоре можно предусмотреть положение о том, что коммунальные услуги оплачивает арендодатель, а их стоимость входит в размер арендной платы.

существенные условия договора проката

Порядок расчетов обычно устанавливается в договоре, в ином случае аренда оплачивается в сроки, обычно применяемые для подобных договоров (с тем же объектом аренды и на такой же срок). В договоре можно предусмотреть предварительную оплату либо оплату по факту – как за отдельный период (день, неделю, месяц, года), так и за весь срок аренды.

Способы расчетов также часто закрепляются в тексте соглашения: стороны могут избрать наличную оплату, либо выбрать оплату безналичным способом. В последнем случае в соглашении указываются платежные реквизиты сторон договора.

1. Срок аренды

Хотя условие о сроке договора, по общему правилу, не является существенным, тем не менее, оно критически важно для сторон. От срока может зависеть необходимость государственной регистрации, а соответственно момент вступления договора в полную силу.

Срок договора найма жилых помещений гражданами: Договор найма квартиры, жилого дома или комнаты физическим лицом для целей проживания можно заключить максимум на 5 лет. Подобный договор никак не может быть заключен на неопределенный срок.

Наём на срок больше года, как уже было сказано ранее, должен быть зарегистрирован в Росреестре в течение месяца после подписания договора. При этом даже незарегистрированный договор найма будет действовать для всех лиц – покупатель квартиры или дома, выступающих объектом найма становится наймодателем на условиях заключенного между продавцом (бывшим наймодателем) и нанимателем соглашения. Однако такой покупатель может требовать с продавца убытки, если ему никак не было сообщено о найме.

Срок договора аренды нежилой недвижимости: Для договоров на аренду определенных видов нежилой недвижимости могут быть предусмотрены минимальные и максимальные сроки (как правило, для отдельных категорий земельных участков). Договор аренды нежилой недвижимости можно заключить на неопределенный срок – такой строк договора будет и в случае отсутствия в договоре условия о сроке аренды.

Предлагаем ознакомиться:  Договор мены долей в праве собственности на квартиры 2019

Срок договора аренды транспортных средств: Договор аренды транспортных средств может быть заключен на конкретный или неопределенный срок. Договор будет заключен на неопределенный срок, если стороны забудут указать условие о сроке аренды в тексте соглашения. Любая из сторон договора, срок которого не определен, может отказаться от такого договора, предупредив об этом другую сторону за месяц. В договоре можно изменить срок подобного уведомления, сделав его больше или меньше.

Дополнительные

Согласно ст. 606 ГК РФ определяется два аспекта, наличие которых в тексте документа обязательно:

Также посредством согласования интересов стороны могут указать иные условия, обозначив их непосредственно в тексте соглашения.

Обязательные положения любого гражданско-правового договора гарантируют действительность соглашения при его заключении и дальнейшей реализации. Если текст документ не будет регулировать указанные аспекты, то в итоге соглашение не будет предполагать никаких правовых последствий и окажется недействительным.

29.png

Положения договора начинаются с обозначения сторон сделки. Необходимо указывать ФИО, реквизиты, документ, на основании которого лицо заключает соглашение. Например, существенные условия договора найма жилого помещения будут также включать в себя арендную плату и предмет сделки — квартиру. Однако обязательно нужно обозначить, что одна сторона — наймодатель, то есть собственник квартиры, а вторая сторона — наниматель, то есть лицо, получающее в пользование жилье.

Указание реквизитов в начале и конце соглашения не рассматривается ГК РФ как обязательное требование, однако для дальнейшей процедуры регистрации документа указанные сведения будут необходимы.

Объект сделки

Предметом рассматриваемой сделки всегда выступает движимое и недвижимое имущество. Например, существенные условия договора аренды зданий и сооружений будут предполагать обязательное включение в текст соглашения конкретного строения с указанием месторасположения и точного адреса. Обозначение объекта сделки предполагает, что нельзя арендовать помещение — независимо от того, жилое оно или нет, если его свойства со временем могут измениться.

Когда речь идет об аренде помещений, то в тексте соглашения должны указываться следующие пункты, характеризующие предмет:

  • адрес;
  • вид (жилое или нежилое);
  • площадь;
  • целевое назначение (проживание, склад, торговля и так далее).

Обозначение объекта сделки предполагает, что нельзя арендовать помещение, жилое оно или нет, если его свойства со временем могут измениться.

Стоимость

Поскольку арендная плата рассматривается как обязательное положение договора, то стороны изначально должны договориться о ее размерах и порядке внесения.

Раздел о стоимости аренды должен включать:

  • размер оплаты;
  • период внесения платежей;
  • способы оплаты (наличными или безналичными средствами);
  • порядок внесения платежей за коммунальные услуги;
  • обязанности по проведению капитальных и текущих ремонтных работ;
  • обозначение права изменения имущества с выплатой компенсации.

Законодатель не запрещает сторонам вносить дополнительные положения в текст соглашения в целях регулирования арендных отношений.

Срок действия

Периоды действия соглашения не рассматриваются законодателем как существенные условия проката, найма, аренды здания и так далее. Единственное правило, о котором нужно помнить — если срок договора больше 1 года, то обязательно осуществление госрегистрации документа.

Также возможно заключение бессрочного договора, удобство которого в том, что документ не требует регистрации. При таком варианте соглашение обязательно должно включать следующие положения:

  • инициатор расторжения сделки (обычно это и арендатор, и арендодатель);
  • сроки уведомления о прекращении сотрудничества;
  • дополнительные условия расторжения по усмотрению сторон.

В ГК РФ указаны основные виды подобных требований, которые должны быть прописаны в контракте:

  • имущество, являющееся объектом договора, и его характеристика;
  • условия сдачи объекта;
  • плата за аренду;
  • срок аренды.

При более детальном составлении соглашения может быть учтен ряд следующих параметров:

  • расположение недвижимого имущества (здания, квартиры, офиса и т.д.);
  • удаленность от крупных населенных пунктов и объектов инфраструктуры;
  • наличие поблизости магазинов, образовательных учреждений и других социально-бытовых объектов;
  • размер участка, на котором располагается объект;
  • размер земельного участка, если именно он сдается в аренду;
  • размер помещения (если оно является объектом сделки);
  • целевое назначение недвижимости;
  • стандартные условия эксплуатации объекта;
  • требования к пользованию имущества, предъявленные его владельцем;
  • размер арендной платы;
  • стоимость имущества, если арендатор планирует в дальнейшем выкупить объект;
  • срок аренды;
  • дата внесения выплат;
  • метод, которым будет осуществляться расчет (наличные, перевод на банковский счет или карту, оказание услуг, предоставление продукции т.д.);
  • перечень рисков, которые могут привести к повреждению, поломке или потере объекта;
  • запрет или разрешение на субаренду;
  • права и обязанности обоих участников сделки;
  • ответственность, предусмотренная при несоблюдении условий договора;
  • факторы, которые могут быть весомой причиной для расторжения договора раньше установленного срока;
  • условия увеличения срока действия соглашения.

Согласно статье 432 ГК РФ, пока не будут обговорены и прописаны все существенные условия договора аренды жилого помещения или любого другого объекта, соглашение не считается заключенным. Письменная форма документа заверяется подписями и печатями.

Объект соглашения

Главным существенным условием любого договора имущественного найма является непосредственно сам объект сделки. В платное пользование могут быть переданы следующие виды имущества:

  • квартира;
  • жилой дом;
  • дачный домик;
  • гараж;
  • земельный участок;
  • торговое помещение;
  • офис;
  • здание;
  • этаж или часть здания;
  • складское помещение;
  • производственное помещение;
  • площадка крытого типа и т.д.

В 2019 году основные свойства подобных объектов определяются ГК РФ. К ним относится:

  • Непотребляемость, т.е. имущество должно оставаться неизменным даже спустя какое-то время. Запрещено сдавать в аренду объекты, которые при использовании способны изменить свои качества или количественный уровень (стройматериалы, полезные ископаемые, вода и т.д.). Но при этом объектом аренды может стать стройтехника, помещение для хранения продукции и даже водоем, в котором можно разводить рыбу.
  • Характеристика объекта – относится к важнейшим существенным условиям договора аренды нежилого помещения, жилплощади, земельного участка или транспортного средства. В соглашении указывается площадь объекта, его расположение, тип, этажность и т.п.

При сдаче в аренду муниципального или городского имущества арендодатель может столкнуться с некоторыми ограничениями. Чаще всего они касаются участков земли и соцобъектов, предназначенных для детей.

Арендная плата

При внесении существенных условий в договор аренды земельного участка или объекта недвижимости необходимо подробно описать условия оплаты аренды:

  • размер арендной платы;
  • вариант оплаты;
  • сроки.

При сделках, заключаемых юридическими лицами, чаще всего используется безналичный расчет. А при соглашении между двумя разными сторонами (юридическое и физическое лицо) расчет может быть осуществлен наличными средствами через кассу организации.

Также в условия арендной платы включаются особенности расчета данной суммы:

  • определенная сумма, установленная по согласию обеих сторон;
  • сумма, рассчитанная с учетом метража арендуемого имущества или количества помещений (если речь идет о здании);
  • оплата коммунальных услуг;
  • оплата ремонта (косметического и капитального);
  • компенсация оплаты внесенных изменений.

В особенности данный тип существенных условий важен при заключении бессрочного или длительного договора аренды.

Из-за постоянного роста тарифов на коммунальные услуги и налогов рекомендуется предусмотреть в соглашении возможность изменения арендной платы и сроки, в течение которых подобные поправки могут вноситься. Оптимальным считается внесение изменений раз в год.

Срок аренды

Договор аренды чаще всего составляется на определенный срок, который тоже относится к существенным условиям. При отсутствии срока действия заключается бессрочный договор.

Такое соглашение не выгодно для арендатора, так как владелец имущества может в любой момент его расторгнуть без согласования с другой стороной.

При указании определенного времени действия аренды заключается срочный договор. Он бывает долгосрочным и краткосрочным. Долгосрочное соглашение заключается на 5 и более лет, а краткосрочное – на 1-3 года.

1. Срок аренды

Срок договора проката: Для договора проката предусмотрен предельный срок в один год. Арендатор может расторгнуть договор в любой момент, письменно предупредив об этом арендодателя за 10 дней до расторжения.

Срок иных договоров аренды: Для иных соглашений на аренду движимого имущества не предусматривается минимальных и предельных сроков, а такие соглашения можно заключить на неопределенный срок. Для расторжения договоров, заключаемых на не определенный сторонами срок, применяется правило об уведомлении другой стороны за один месяц, если договором не будет предусмотрен иной срок для извещений.

Предлагаем ознакомиться:  Договор о полной индивидуальной материальной ответственности бухгалтера

Для подобных соглашений будут действовать правила о преимущественном перед третьими лицами праве на перезаключение договора и правило о перезаключении договора на неопределенный срок при пользовании арендатором вещью после истечения срока аренды в отсутствии возражений арендатора – но стороны могут отменить действие данных положений ст.621 ГК РФ в своем соглашении.

11.png

В договоре можно предусмотреть назначение, в соответствии с которым арендатор будет использовать арендуемое имущество. Использование имущества не по назначению может являться основанием для досрочного расторжения договора, а также взыскания с арендатора предусмотренной договором неустойки.

Для договора найма жилых помещений и договора подряда назначение уже предусмотрено законом: жилье арендуется для проживания, а вещи по договору проката для удовлетворения личных и семейных нужд (т.е. не может использоваться в предпринимательской деятельности, если иное не было прямо предусмотрено в соглашении).

В договоре найма жилого помещения устанавливается перечень лиц, которые имеют право проживания в арендуемом жилье. Право проживания, гарантированное договором дает возможность получить временную регистрацию в снимаемых квартира, жилых домах или комнатах. Однако несовершеннолетние дети указанных в договоре лиц имеют такое право вне зависимости от согласия арендодателя (т.е. должны быть вписаны в договор в обязательном порядке).

Аренда нежилой недвижимости

​​​​​​​

Аренда жилых помещений (квартиры, жилого дома, комнаты в коммунальной квартире) физическими лицами с целью проживания регулируется положениями о договоре найма жилого помещения, предусмотренными гл.35 ГК РФ.

Стоит сразу оговориться о том, что термины наём и аренда имеют идентичное значение: как в обыденном языке, так и в терминологии гражданского права РФ. Тем не менее, к отношениям по сдаче жилья гражданам не применяются положения гл.34 ГК РФ об аренде. Положения законодательства о найме жилого помещения обеспечивают большую защиту арендатора и имеют некоторые серьезные отличия от договора аренды нежилых помещений и договоров аренды жилья юр. лицами или ИП.

  • Квартира, дом или комната, арендуемые по данному договору, могут использоваться только для целей проживания;
  • При аренде жилого дома в аренду также передается земельный участок, находящийся под домом и необходимый для его использования;
  • Договор, вне зависимости от срока, считается заключенным с момента его подписания сторонами;
  • Максимальный срок договора составляет 5 лет;
  • Данный договор не может быть заключен на неопределенный срок – если стороны не установили срок, то считается, что договор заключен на 5 лет;
  • Наниматель имеет преимущественное право на перезаключение договора. Арендодатель может отказаться от перезаключения договора только в случае предупредит нанимателя за три месяца до истечения срока договора о своем желании не сдавать жилье внаём в течение года. Кроме того, арендодатель может за три месяца до окончания срока договора предложить перезаключить договора на иных условиях – например, поднять арендную плату. Если срок договора истек, но наниматель не съехал, а арендодатель не сделал соответствующего заблаговременного извещения об отказе в перезаключении договора, либо предложения перезаключить договор на тех или иных условиях, то договор считается заключенным на тот же срок и на тех же условиях;
  • Наниматель может в любой момент расторгнуть договор, предупредив другую сторону о своем желании за 3 месяца. Ограничение данного права не допускается;
  • Договор найма, заключенный на срок менее года можно расторгнуть в судебном порядке при неоплате за 2 месяца аренды, если срок действия договора больше, то расторжение договора возможно только при неоплате за 6 месяцев. Снизить данные сроки нельзя;
  • Данный договор может быть также расторгнут в суде по иску арендодателя в случае порчи и разрушения жилья нанимателем и лицами, за которых он отвечает, а также в случае систематического использования жилья не по назначению (например, при превращении квартиры в хостел). Кроме того, расторгнуть договор можно в случае, если наниматель своими действиями создает постоянные помехи соседям – при этом, до обращения в суд необходимо письменно предупредить нанимателя о недопущении дальнейших нарушений прав и интересов соседей, и только после игнорирования нанимателем такого извещения арендодатель имеет право подать иск.

​​​​​​​

Случайные

В рассматриваемом гражданско-правовом договоре допускаются случайные условия, представляющие собой положения, которые по закону не обязательно должны присутствовать в тексте соглашения, но могут быть включены по усмотрению сторон. При этом после согласования таких условий они будут признаваться существенными. Отсутствие случайных положений не будет выступать причиной признания договора недействительным.

Договорная работа

К случайным относятся такие условия по предмету соглашения, которые могут быть внесены только по усмотрению подписантов. Такие условия как дополняют обычные, так и изменяют их. Отсутствие, как и наличие случайных условий в договоре не оказывает влияния на сам договор.

Иными словами, чтобы грамотно заключить договор аренды лучше всего обращаться к специалистам.

ВЗЫСКАНИЕ ЗАДОЛЖЕННОСТИ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

Ответственность арендодателя

Согласно ст. 612 ГК РФ, арендодатель полностью или частично отвечает за недостатки объектов, переданных в пользование арендатора, но при условии, что это препятствует полноценному использованию имущества.

В случае предоставления в пользование некачественного имущества могут наступить следующие негативные последствия:

  1. Материальные затраты. При нарушениях объекта сделки арендодатель будет обязан либо возместить расходы арендатора, либо снизить арендную плату, либо за свой счет устранить недостатки.
  2. Удержание суммы расходов из арендной платы. Арендатор может сделать это самостоятельно, уведомив собственника имущества.
  3. Досрочное расторжение договора по инициативе арендатора.

Если недостатки имущества были оговорены при заключении сделки, то арендодатель не будет отвечать за них.

Как зарегистрировать в Росреестре

Регистрация соглашений об аренде имущества, срок которых превышает 1 год, осуществляется посредством обращения в Росреестр. Для внесения сведений в общую систему потребуется подготовить пакет документов и уплатить государственную пошлину.

Для регистрации потребуется подготовка следующих бумаг:

  • заявление на регистрацию;
  • договор аренды (два экземпляра);
  • технические документа объекта;
  • паспорт заявителя (арендатора или арендодателя) либо учредительный документ при участии в сделке организации;
  • согласие супруга арендодателя;
  • одобрение администрации города, если имущество признается муниципальным;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • технический план, если сдается часть помещения.

Размер государственной пошлины для граждан составляет 2 200 рублей, для организаций — 22 000 рублей. Оплачивает регистрацию сторона сделки, подавшая заявление.

Арендная плата

Договорная работа

Условия и порядок внесения арендных платежей устанавливаются непосредственно соглашением по договоренности сторон.

Как рассчитать

Определение размера выплат по аренде осуществляется из расчет на 1 кв. м. Для этого нужно установить рыночную стоимость квадратного метра аренды в конкретном районе с учетом целевого назначения имущества и его состояния.

Чтобы установить соответствующую состоянию объекта аренды стоимость, нужно оценить следующие факторы:

  • район города;
  • расстояние от помещения до остановок, станций метро;
  • расположение путей для передвижения личного транспорта;
  • наличие парковок;
  • соседние здания;
  • возможность размещения рекламы;
  • этаж;
  • отделка помещения, состояние коммуникаций;
  • наличие телефона, интернета.

Также следует определить размер платы за коммунальные услуги. Допускается включить таковые в сумму платежа за 1 кв. м.

Каков режим выплаты

Внесение платежей может осуществляться либо наличным расчетом через кассу арендодателя, либо посредством перечисления средств на расчетный счет — безналичными операциями. По одному договору сумма переданных наличных средств не может превышать 100 000 рублей, если речь идет об аренде нежилых помещений.

Форма выплаты

Законодатель определяет несколько форм осуществления выплат, которые можно сочетать и в процессе сделки изменять.

Согласно ст. 614 ГК РФ, к формам внесения платежей относятся:

  • твердая сумма, вносимая периодически или единовременно;
  • доля полученных в результате использования имущества продуктов;
  • оказание арендатором услуг;
  • оплата в натуральной форме.

Как пересмотреть

Изменения размера арендной платы осуществляют только посредством подписания дополнительного соглашения сторонами сделки. Пересмотр суммы выплат должен проходить в обозначенные договором сроки, но не чаще одного раза за год. Возможность изменения суммы аренды также должна быть установлена в тексте соглашения.

Субаренда

Субаренда представляет собой переуступку права пользования имуществом, полученным по договору аренды, в пределах времени, обозначенного соглашением с собственником имущества.

К договору субаренды применяют общие положения главы 34 ГК РФ. Если будут установлены нарушения при использовании имущества, то арендодатель вправе потребовать расторжения договора — как субаренды, так и аренды.

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector