Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 938-90-13 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 467-82-01 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 162, бесплатно)

Ипотека на апартаменты в ARTEGO Finance: кредит под апартаменты в банке

Просрочка от застройщика

Весь процесс с момента решения до оформления ипотечного договора занял у меня две недели. Я выбрал апартаменты в доме, который должен был сдаваться в первую очередь, — ждать, по словам застройщика, оставалось совсем недолго. Из-за этого стоимость моего жилья была абсолютно рыночная, как если бы я покупал уже готовые апартаменты в новостройке. Я рассчитывал получить ключи 31 мая 2019 года и встретить лето в новом доме — с видом на Москву-реку и выходом на собственный благоустроенный пляж.

Но застройщик не выполнил свои обязательства и допустил просрочку. Ключи мне выдали только 20 сентября. Я, конечно, остался разочарован. Планирую подать в суд и получить компенсацию.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Помимо всего прочего, после сдачи в квартире обнаружились недоделки в ремонте. При приёме я составил акт и указал замечания. Нужно было переложить плитку на кухне и ламинат в комнате. Сейчас этим занимаются рабочие, так что в апартаменты я всё ещё не заселился.

Квартира — жилой объект, где можно регистрироваться по месту жительства или пребывания. А апартаменты — это объект нежилой, и регистрация в нём по месту жительства невозможна. Само понятие апартаментов, к сожалению, законодательством до сих пор не отрегулировано и встречается только в гостиничном бизнесе. Так что остальное использование этого термина носит скорее маркетинговый характер.

Для владельцев жилых и нежилых помещений может быть установлена разная стоимость коммунальных услуг — и, как показывает практика, для апартаментов она бывает выше.

Требования строительных норм и правил для квартир и для апартаментов — также разные. Так что перед покупкой апартаментов советую скрупулёзно ознакомиться с документами, отражающими техническую сторону объекта строительства.

Как показывает практика, договоры ипотеки на апартаменты и на квартиры, которые заключаются с физическими лицами для личных или семейных нужд, практически идентичны. Такой договор представляет собой кредит для приобретения недвижимости под залог этой же недвижимости — и неважно, будет ли она жилой или нежилой. А вот условия по процентным ставкам этих кредитов могут незначительно отличаться.

Другое дело, если эта ипотека — для предпринимательских целей. Условия таких договоров намного жёстче, присутствует много санкций, и процентная ставка по таким кредитам может быть значительно выше.

1. Статус дольщика: физическое или юридическое лицо.

Именно от этого зависит размер неустойки, которую застройщик должен выплатить дольщику. Для физлица — это 0,006 ставки рефинансирования ЦБ, которая действовала на день обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

2. Цель приобретения: для личных, семейных, домашних и иных нужд или для предпринимательской деятельности.

Если вы покупаете недвижимость, чтобы в ней жить, вы можете рассчитывать на закон «О защите прав потребителей». Это значит, что можно:

  • не платить госпошлину при предъявлении иска в суд (при цене иска до 1 миллиона ₽);

  • выбирать подсудность: по месту своего жительства или по месту нахождения ответчика;

  • требовать компенсацию морального вреда;

  • предъявлять требования по взысканию штрафа в размере 50% от суммы, которую взыскал суд.

Шансы получения неустойки за просрочку передачи объекта дольщику достаточно велики. Но только в том случае, если застройщик не находится на стадии банкротства.

Размер неустойки зависит от цены договора участия в долевом строительстве. Однако надо иметь в виду, что суды общей юрисдикции в 90% случаев снижают размер неустойки, в среднем — вдвое.

Особенности ипотеки на апартаменты

Ипотека на апартаменты – это кредит, залогом по которому выступает помещение, оформленное по особой юридической форме. Говоря простым языком, это оборудованное для проживания помещение в нежилом здании. Поскольку спрос на такой вид недвижимости растёт, банки вынуждены предлагать клиентам ипотечные программы на неё.

Нужно сказать, что ипотечные программы для апартаментов почти ничем не отличаются от ипотеки на квартиры и дома.

Некоторые банки, правда, предъявляют повышенные требования к зданиям и самим помещениям. Но что касается ставок, первоначальных взносов и срока кредитования, разницы нет. Во многих организациях даже нет отдельных программ, а апартаменты включены в обычные продукты.

Единственный нюанс, отличающий этот вид кредитования от других, – невозможность направить на погашение ссуды средства маткапитала.

Плюсы, минусы, подводные камни

Сравнительно низкая цена. Это главный аргумент в пользу покупки апартаментов. Мои апартаменты стоили 5 миллионов ₽. Это совершенно точно дешевле, чем похожие квартиры в том же районе. Но при этом по ипотеке на апартаменты нельзя получить налоговый вычет, коммунальные услуги будут дороже, а налог на имущество — выше.

Кстати, с налогом на имущество вышли сложности. Застройщик указал назначение здания как «нежилое», а не «для временного проживания», как обещалось при продаже. Жители ЖК узнали об этом, только когда стали получать выписки о собственности. Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2% (для моих апартаментов — почти 56 тысяч ₽ в год). Сейчас этот вопрос решается.

В апартаментах нельзя зарегистрироваться. Но наличие «прописки» для меня не принципиально. Я родился в Москве, и регистрация у меня уже есть.

Ипотека на апартаменты в ARTEGO Finance: кредит под апартаменты в банке

Новые ЖК похожи на кварталы-муравейники. В нашем будет жить 13 тысяч человек. Территория ЖК весьма компактная, все дома «прижаты» друг к другу. К тому же очень мало парковочных мест. У меня была машина, но я её продал — в частности, потому что возле дома её будет негде ставить.

Предлагаем ознакомиться:  Что дает страхование жизни при ипотеке

Но при этом такие ЖК похожи на общежитие, в хорошем смысле. Вместе с покупкой жилья ты получаешь доступ в комьюнити. У нашего ЖК есть чат в Telegram. Кто-то может написать в пятницу вечером: «Давайте поиграем в покер» или «Идёмте жарить шашлыки», — и собираются все, кто хочет. Это здорово, особенно в сравнении со «вторичкой», где никто из соседей друг друга в лицо не знает.

К апартаментам не применяются нормы по звукоизоляции.По факту, это нежилое помещение. Значит, в соседней квартире может открыться хостел, бар — что угодно. Ну и по 16 квартир на этаже после «привычных» четырёх — очень много. Пока непонятно, насколько комфортно будет так жить.

Покупка апартаментов может быть практичной затеей в двух случаях. Первый — если вы уже снимаете квартиру, но ещё не собираетесь обзаводиться детьми. Второй — для инвестиций. И вот почему.

Апартаменты выгодно сдавать в аренду. Особенно посуточно — так можно заработать в два раза больше. Студии в моём доме сдаются по 2,5–3 тысячи ₽ в сутки. Но при этом стоит учитывать высокие коммунальные платежи и налог на недвижимость.

Ипотека на апартаменты в ARTEGO Finance: кредит под апартаменты в банке

Коммунальные платежи в среднем в два раза дороже, чем в квартире. Мы платим около 6 тысяч ₽ в месяц, для студии наших размеров это слишком много. Причём большую часть оплаты «съедает» обслуживание УК и аренда земельного участка, на котором стоит дом (да, такое тоже бывает).

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Налог на апартаменты может составлять 0,5–2% от стоимости жилья в год — значительно выше, чем на жилую недвижимость. Мои апартаменты будут «съедать» около 15 тысяч ₽ в год в виде налога.

Рядом может не быть социальной инфраструктуры. По документам, апартаменты — нежилая недвижимость. И город не берёт такие дома «на баланс». Это значит, что рядом с домом может не быть поликлиники, школы, детского сада — или они могут быть не рассчитаны на такое количество жильцов. Это делает покупку апартаментов в личных целях гораздо менее привлекательной, особенно для молодых семей.

Нельзя оформить постоянную регистрацию. Опять же, это может быть важно семьям с детьми. Но я, к примеру, не вижу смысла в московской «прописке».

Ипотека на апартаменты в ARTEGO Finance: кредит под апартаменты в банке

Чем апартаменты отличаются от квартиры?

Квартира — жилой объект, где можно регистрироваться по месту жительства или пребывания. А апартаменты — это объект нежилой, и регистрация в нём по месту жительства невозможна. Само понятие апартаментов, к сожалению, законодательством до сих пор не отрегулировано и встречается только в гостиничном бизнесе. Так что остальное использование этого термина носит скорее маркетинговый характер.

Для владельцев жилых и нежилых помещений может быть установлена разная стоимость коммунальных услуг — и, как показывает практика, для апартаментов она бывает выше.

Требования строительных норм и правил для квартир и для апартаментов — также разные. Так что перед покупкой апартаментов советую скрупулёзно ознакомиться с документами, отражающими техническую сторону объекта строительства.

Различается ли договор по ипотеке для покупки апартаментов и квартир?

Как показывает практика, договоры ипотеки на апартаменты и на квартиры, которые заключаются с физическими лицами для личных или семейных нужд, практически идентичны. Такой договор представляет собой кредит для приобретения недвижимости под залог этой же недвижимости — и неважно, будет ли она жилой или нежилой. А вот условия по процентным ставкам этих кредитов могут незначительно отличаться.

Другое дело, если эта ипотека — для предпринимательских целей. Условия таких договоров намного жёстче, присутствует много санкций, и процентная ставка по таким кредитам может быть значительно выше.

Есть ли разница, кто подаёт претензию к застройщику — владелец апартаментов или квартиры?

Если дольщик хочет подать претензию к застройщику, то для него нет разницы, заключён ли договор на приобретение квартиры или апартаментов. Играть роль будут такие факторы:

1. Статус дольщика: физическое или юридическое лицо.

Именно от этого зависит размер неустойки, которую застройщик должен выплатить дольщику. Для физлица — это 0,006 ставки рефинансирования ЦБ, которая действовала на день обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

2. Цель приобретения: для личных, семейных, домашних и иных нужд или для предпринимательской деятельности.

Если вы покупаете недвижимость, чтобы в ней жить, вы можете рассчитывать на закон «О защите прав потребителей». Это значит, что можно:

  • не платить госпошлину при предъявлении иска в суд (при цене иска до 1 миллиона ₽);

  • выбирать подсудность: по месту своего жительства или по месту нахождения ответчика;

  • требовать компенсацию морального вреда;

  • предъявлять требования по взысканию штрафа в размере 50% от суммы, которую взыскал суд.

Каковы шансы получить компенсацию в случае просрочки?

Шансы получения неустойки за просрочку передачи объекта дольщику достаточно велики. Но только в том случае, если застройщик не находится на стадии банкротства.

Предлагаем ознакомиться:  Какие отношения регулирует налоговый кодекс

Размер неустойки зависит от цены договора участия в долевом строительстве. Однако надо иметь в виду, что суды общей юрисдикции в 90% случаев снижают размер неустойки, в среднем — вдвое.

Предложения банков

Осенью 2018 года Сбербанк сообщил о том, что начал выдавать ипотеку для покупки апартаментов на вторичном рынке. Предложенная им ставка пока одна из самых низких на рынке – от 8,7%. Далее рассмотрим несколько предложений разных банков.

Сбербанк

Ставка составит от 8,7%, первоначальный взнос – от 15%. При этом требований к износу, этажности здания, а также площади и стоимости помещения банк не предъявляет. Отдельной программы для апартаментов у Сбербанка нет. Ссуды выдают в рамках программы «Готовое жильё». Минимальная сумма займа – 300 тыс. руб.

Ставка зависит от наличия зарплатной карты Сбербанка, готовности заключить договор страхования жизни и других факторов.

Рассмотрим, в каких случаях и на сколько процент можно снизить:

  • -1% при покупке полиса страхования жизни;
  • -0,5% заёмщикам, у которых есть зарплатная карта Сбербанка;
  • -0,5%, если есть возможность подтвердить доход справкой 2-НДФЛ или по форме банка;
  • -0,3% при покупке через ДомКлик;
  • -0,1% при электронной регистрации сделки.

Требования к клиенту:

  • возраст на момент предоставления кредита не менее 21 года, на момент возврата – до 75 лет;
  • стаж работы не менее 6 месяцев на текущем месте работы и не менее 1 года общего стажа за последние 5 лет.

Условия при покупке жилья за 3 млн руб. в ипотеку на 15 лет:

Первый взнос – 500 тыс. руб. Ежемесячный платёж – 28 259 руб. Процентная ставка без дополнительных услуг и привилегий – 10,9%.

Получить ипотеку в этом банке можно на квартиру, апартаменты или таунхаус по ставке от 10,2%. Максимальная сумма ссуды – 20 млн руб., минимальная – 500 тыс. руб. для Москвы и 300 тыс. руб. для остальных регионов. Срок кредита – от 1 до 30 лет. Первоначальный взнос – от 15%.

Если в качестве первого взноса заёмщик оплачивает от 35% стоимости квартиры, он получает предложение «Ипотека по двум документам». По нему доступен кредит до 6 млн руб. (или до 8 млн в Москве и Московской области) сроком до 20 лет и по ставке от 10,1%. Потребуется паспорт РФ и второй документ на выбор.

Условия при покупке жилья за 3 млн руб. в ипотеку на 15 лет:

Первоначальный взнос – 450 тыс. руб. В нашем случае ставка составит 10,5%, а ежемесячный платёж – 28 188 руб.

Росбанк

Кредит на апартаменты доступен по ставке от 8,25% с первым взносом от 20% и сроком до 25 лет. Гражданство заёмщика не имеет значения. Он должен быть не моложе 20 лет на момент подачи заявки на кредит и не старше 64 лет к моменту полного погашения. Кредитуются как наёмные работники, так и учредители и соучредители компаний и индивидуальные предприниматели.

К апартаментам на вторичном рынке предъявляют следующие требования:

  • апартаменты должны представлять собой структурно обособленное помещение, иметь подключение ко всем центральным коммуникациям;
  • помещение должно располагаться на надземных этажах;
  • право собственности должно быть зарегистрировано в ЕГРП;
  • здание должно иметь износ не более 50%, не должно состоять на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию, должно иметь не менее 2-х этажей;
  • объект залога не может быть расположен в бывших пансионатах, домах отдыха, санаториях, лагерях, гостиницах, открытых воинских частях.

Условия при покупке жилья за 3 млн руб. в ипотеку на 15 лет:

Первоначальный взнос – 600 тыс. руб. Ежемесячный платёж составит 26 221 руб. Ставка – 10,25%.

ДельтаКредит

Несмотря на то, что это дочерний банк Росбанка, условия немного различаются, хотя в целом похожи. Ставка по кредиту на апартаменты – от 8,25%, первоначальный взнос – от 20%, срок ссуды – до 25 лет. Минимальная сумма кредита – от 600 тыс. руб. для Москвы, от 300 тыс. руб. для других регионов.

Основные требования к заёмщикам:

  • гражданство не имеет значения;
  • возраст не моложе 20 лет на момент выдачи кредита и не старше 65 лет к моменту полного погашения;
  • возможное трудоустройство: заёмщики могут быть наёмными работниками, учредителями и соучредителями компаний, индивидуальными предпринимателями.

Доход клиент может подтвердить справкой с портала госуслуг. В этом случае нет необходимости предоставлять 2-НДФЛ и копию трудовой книжки.

Ипотеку допускается погашать каждые 14 дней. Это поможет сократить общий срок кредита и размер процентных выплат.

Ставка зависит от нескольких факторов:

  • при подтверждении части дохода по форме банка – процентная ставка выше базовой величины на 1,25%;
  • при получении кредита по одному документу (паспорту) – процент выше на 1,50%;
  • для собственников бизнеса и индивидуальных предпринимателей, доход которых подтверждается налоговой декларацией, процент выше на 1,25%.

Условия при покупке жилья за 3 млн руб. в ипотеку на 15 лет:

Первый взнос – 600 тыс. руб. При оплате кредита раз в месяц ежемесячный платёж составит 26 221 руб. Выбрав оплату каждые 2 недели, заёмщик уложится в 12 с половиной лет, внося по 13 111 руб. Ставка будет одна и та же – 10,25%.

Абсолют Банк

Апартаменты на вторичном рынке можно приобрести по программе «Стандарт». Размер кредита должен быть не более 70% от стоимости апартаментов. Правда, в некоторых случаях банк позволяет оплатить 20% в качестве первоначального взноса. Это зависит от размера дохода заёмщика. Ссуду выдают на срок до 30 лет, процент – от 9,49%. Сумма кредита – от 300 тыс. до 20 млн руб.

Предлагаем ознакомиться:  Отказ в приеме на работу: уроки судебной практики

Требования к клиенту:

  • возраст от 21 года;
  • подтверждение дохода справкой НДФЛ, справкой в свободной форме или по форме банка, а также выпиской с зарплатного счёта клиента;
  • трудовой стаж не менее 1 года, на последнем месте – не менее 6 месяцев;
  • наличие постоянного источника дохода в регионе присутствия банка;
  • постоянная регистрация в регионе.

Условия при покупке жилья за 3 млн руб. в ипотеку на 15 лет:

Первоначальный взнос – 600 тыс. руб. Процентная ставка составит 9,99%, ежемесячный платеж – 25 776 руб.

Тинькофф

Интересный вариант предлагает Тинькофф.

Сам банк не выдаёт ипотеку на апартаменты, однако через него можно подать заявку в банки-партнёры.

Работает это так. Заёмщик один раз собирает пакет документов и подаёт в Тинькофф. Банк ищет самые выгодные условия среди партнёров и предлагает клиенту. Ипотечная ставка – от 8%. Причём, как утверждает Тинькофф, процент ниже, чем при подаче заявки напрямую в банки-партнёры. Необходимы паспорт и справка о доходах 2-НДФЛ или по форме кредитной организации. Ипотеку выдают на срок до 25 лет, стартовый взнос – от 15%, максимальная сумма – 100 млн руб.

Условия при покупке жилья за 3 млн руб. в ипотеку на 15 лет:

В нашем случае минимальный первый взнос – 450 тыс. руб. Ставка – от 9,75%. В месяц придётся отдавать от 27 014 руб.

Мой опыт жизни в апартаментах

Около года назад мы с девушкой искали съёмную квартиру и нашли небольшую студию в Отрадном на северо-востоке Москвы. Она сдавалась по весьма выгодной цене и отлично выглядела: качественный свежий ремонт, хорошая мебель и новая техника. При этом буквально через дорогу арендодатели предлагали ужасные «бабушкины» варианты с коврами и хламом на антресолях — и дороже.

Ипотека на апартаменты в ARTEGO Finance: кредит под апартаменты в банке

Студия оказалась апартаментами, что нас совершенно не испугало. Мы договорились на арендную плату 27 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги — в общей сумме выходит около 33 тысяч ₽. Это средняя стоимость аренды подобных студий. Обычно всё зависит от ремонта и пожеланий собственника, ставка может варьироваться от 25 тысяч ₽ до 45 тысяч ₽ в месяц.

Наша студия двухуровневая: на первом уровне находится кухня и гостиная, на втором — зона для отдыха. Высота потолков — 3,2 метра, общая площадь студии — 18,2 квадратного метра. Кажется, что это очень мало, но мы не чувствуем особого дискомфорта.

Вообще я считаю, что для жизни в Москве не нужна большая квартира. Наша неделя проходит так: целый день на работе, вечером приходим домой, ужинаем внизу, смотрим телевизор и ложимся спать. Так или иначе всё сводится к тому, чтобы дожить до выходных и куда-нибудь уехать: за город, в парк или в отпуск за границу. Только один раз я заболел и провёл пару дней, не выходя из дома, — тогда стало скучновато в буквально четырёх стенах.

Дом, в котором мы снимаем апартаменты, расположен очень удачно. Рядом целых три станции метро: «Владыкино», «Окружная» и МЦК «Окружная». В пешей доступности потрясающий ботанический сад, Останкино и ВДНХ. И для нас это важнее, чем квадратные метры.

Через год после жизни в апартаментах я понял, что для меня сейчас это идеальный вариант. И чтобы не переплачивать за аренду «в чужой карман», я решил купить собственную студию в соседнем доме.

Почему я купил апартаменты

Здание, в котором я живу, и другие дома по соседству — бывшие гостиницы. Сейчас их переделывают под апартаменты: полностью реставрируют, меняют коммуникации, лифтовые шахты, отопление, трубы, электрику. Такая перестройка называется редевелопментом. Её могут проводить в бывших гостиницах (как в случае с моим домом), общежитиях, офисных центрах и в других нежилых зданиях.

На мой взгляд, покупать апартаменты в таких домах выгоднее, чем в новостройках «на стадии котлована». Реконструкция занимает гораздо меньше времени, квартиру и дом можно увидеть заранее (вживую, а не на рендерах). Обычно редевелопмент производится в зданиях, которые расположены в черте города — значит, вокруг уже будет благоустроенный район, а не строительная грязь и пустыри.

Редевелопмент vs. новостройка

Апартаменты по редевелопменту

Апартаменты в новостройке

От начала стройки до получения ключей

Полгода

23 года

Свежий ремонт

Да

Да

Инфраструктура в округе: транспорт, магазины

Да

Не всегда

Риск «долгостроя»

Минимальный

Да

При этом цены на апартаменты в «перестроенных» зданиях чаще всего очень низкие. В моём доме они стартовали от 2,5 миллиона ₽ за студию — с минимальным первоначальным взносом по ипотеке в 400 тысяч ₽. Если взять при таких условиях ипотеку на 20 лет, то ежемесячный взнос будет составлять около 20 тысяч ₽ в месяц. Дешевле, чем снимать любую из квартир в Москве.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Мои апартаменты стоили 3 миллиона ₽. Они будут без отделки, так что придётся делать ремонт. На него я планирую потратить 400 тысяч — буду использовать хорошие материалы.

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector